坪単価のマヤカシ!?
まず 誤解をしないでほしい。
私は、どんぶり勘定を全否定しているのではありません。どんぶり勘定で出すなら、消費者のために先々に後出しジャンケンできたり、消費者側が不安になる要素となる曖昧な部分をなくせ！と言っているのであり、それがほとんどできていないから、それならちゃんと出せという事であります
わかりやすく、経済的で明朗会計であれば、消費者側とすればいう事なしですが、どんぶり勘定で出す会社ほど契約を急ぎ、その契約後に次から次へとズルをするから怒っているのである。
それを踏まえて、家づくりのハナシ
今日は、坪単価のハナシをします。
このブログでもよく書いているのですが、坪単価だけで比較したり、検討されたりする方がまだ多いですが、売る側の心理とすれば、本当はできなくても
最初に価格を安くいっておけば、とりあえずは興味を示すだろう…
という感じです。
で、そのまま商談となれば、あぁだ、こうだと素人相手に最もらしい理由づけをして、できない理由や高くなる理由を並べればいいと思っているようで、これがまず売る側の本心であり、ベースである事を消費者側はよく認識される事です。
特に企画された住宅をそのままの仕様で追加変更もほぼなしで建てると確かに安いかもしれませんが、それは売る方もそうはさせじと追加変更なしでできないようになっているのもミソでして、しかもその追加変更となる部分が、全く適正価格ではなくて、高い買い物となっております。
つまり、そのままの価格で購入できる住宅というのは、ほとんどなく結局は、どこかで帳尻合わせをしているに過ぎません。
となると企画仕様のものではなく、好きな仕様や性能で、好きなプランで、できれば同じプランと同じ大きさでしっかりと比較される事をオススメします。
しかしながら、場数を経験して、それをできなくしているのも実は供給側であります。
さて、その坪単価についてですが、まず見積の明細を少しだけ分けて考えてみましょう。
工事手間＝A 設備機器＝B その他建材＝C 利益＝D
家づくりの価格は、こんな構成に分けられます。いわゆる手間と資材と利益で構成されている事になります。
例えば、A+B+Cが同じ家でも、Dを大きく取る会社は価格が高くなるという理屈で、このDである利益がなぜ高く必要か？を考えればわかるかと思いますが、営業利益などもこの部分にあたるので、モデルハウス・コマーシャル・開発費用・営業ツール・営業マン・組織・・・などとなります。
また、仮に工事手間と利益がほぼ同じでも、Bの設備機器やCのその他建材（扉や床、断熱材など）が高くなれば、家の価格は高くなる理屈です。
そのBは システムキッチン システムバス トイレ 洗面化粧台などで特にトイレだけでも、手洗いが別のタイプなのか、タンクレスタイプかそうでないか、１台か２台かで、坪単価というのは、トイレだけで１-２万 変わってきます
おわかりいただけますね
なので、Cに該当する床材や構造材、断熱材なども良いもの＝価格がそれなりにするものを選べば、設備や手間や利益が同じでも、家の価格は高くなるという事です。
これらのA+B+C+Dではじめて、皆さんの手元に届く価格となるわけです。
ご理解できますでしょうか？
こうして、ほんの少しだけでもばらせば、家の価格って、よく見えてくるでしょ
さらに少し細かいオハナシをしますと坪単価が安く書かれているプランでは、ほとんどが４０坪ぐらいの大きな家が多いかと思います。
それは、小さい家でも大きな家でも、先のBの設備機器の価格が同じであるから、全体の面積で割り算をすると坪単価が安くなるからです
では 事例で計算してみましょう
３０坪の場合 仮にですが
A=６００万 B＝２００万 C=３0０万 D＝３0０万として合計１４００万
坪単価４7万弱
４０坪の場合
A＝８００万 B=２００万 C＝４００万 D=４００万として合計１８００万
坪単価４５万となります
ちなみに現実では、大きくなればなるほどAやCの単価は下がるので、さらに差が大きくなるかと思います。
さらにこの坪数には、ルールはなく、分母を大きくするためだけに吹抜け部や玄関のポーチ部などできる限り面積に入れますので現実の床面積４０坪の家とは、違ったりします
いわゆるここが、まやかしで、数字遊びしているところです。
家のカタチも影響しており、凹凸がある方が高くなりますので、坪単価が安く書かれているものは、いずれも真四角が多いのです
つまり、坪単価を安く見せるためのプランであり、皆さんが、希望する家と合致するとは限らないので、広告や雑誌で書かれている坪単価だけで依頼先を安易に決めてはダメなのです。
時に手間のかかる高気密高断熱住宅を希望しているのに、ローコスト系に頼んでもできるはずがなく、否定されるだけです
ひと手間ふた手間かかる高気密高断熱住宅は、あたりまえにそれらの手間分や材料費がコストがかかるものであり、それでもローコストながら 高気密高断熱というのは、そもそも疑わしい、怪しいものと思った方がよろしいのでは？ということになります。
手間と材料と利益で成り立っているのが、家の価格であります。
だからこそ、しっかりと価格を判断する家づくりを…
