家づくりに必要なお金のオハナシ その2
さて 引き続きお金のオハナシ
昨日その１で書いたように 支払いの目安がたったとして、仮にあなたの予算が土地と建物で３０００万とするならば、その総予算の配分として大雑把に土地と建物に振り分けて考えてみれば
・１５００万と１５００万か
・２０００万と１０００万か
というカタチになります
建物の予算に関しては、もちろん色々な諸経費を含んでの予算だろうかと思いますので、ある程度の規模であるならば、１５００万では現実的ではないことは、なんとなく推定できるかと思います。
でも中古を買って大規模リフォームなら現実的となりますが、新築が希望となれば、建物予算２０００万となり、土地を１０００万で探さなければなりません。
さて、この予算であなたの希望地でどこかありそうですか？
仮に坪単価１００万であれば、１０坪・・・となりますが、これ、大阪市内などで考えると無理がありますが、２０坪であれば、坪単価５０万円の場所となるので、大阪市内では、厳しい条件であることもご理解いただけるかと思います。（ただし、空き家問題で将来はありえます）
それ以外に不動産屋に支払う手数料や諸経費なども必要となります。
建物は、２０００万を意識するより、優先順位をつけて、希望に沿って、質を落とさず、できるだけ無駄・無理・無茶をなくす家づくりをすれば、この価格でも、可能でしょう。皆さんは、できるだけ２０００万より１５００万に近いほうがいいわけです。
でも 大きさ譲れない！あれもこれも付けて！と希望すると明確な理由となり、高いものは高い！という事になります。
ちなみにこの業界では、安いものまでも高く買わされる場合もありますから、ご注意ください。
はてさて、この土地＋建物の予算が、４０００万となれば、土地１５００～２０００万として考えれば、夢は、現実的に近付くことも理解できるかと思います。
もちろん、建て替えの方は、建物の予算だけで可能となるので、土地から探す人に比べれば、かなり楽（ラク）と言えます
ということで、皆さんもこのような基本的な感覚だけでもまずご理解くださいませ。
『でも、近くの建売ってその程度の価格で売られているやん！』
って声が聞こえてきそうですが、よく見て一度考えてみてください。
まずは、それ数多くの区画で売り出されていませんか？大きな土地を安く仕入れて、開発をして、分譲しているので、きっと１戸あたりの土地が安くなるからでしょう。基本は、できるだけ安く仕入れて、土地でも利益を出す、これが分譲屋さんの考えです。
だから彼らは、建て替えなどには対応されない、いや、対応できないのです。
では、１戸の建て売りでもそんな価格であります？ もし、あるようであれば、それを見てどう感じます？
おっ！お買い得だ！
と感じますか？
ひと昔前だったらそうかもしれませんね
でも 今の時代は なんか怖い・・・
それが正直な感想でしょう
上の常識で考えれば、何で安いんだろう？と普通に感じますよね？私ですら感じます。しかもどんぶり勘定で総額の価格提示のみなので意味がわかりません（笑）
もちろん、工事をしている会社も不動産屋も、しっかり利益をとっているんだろうからだから余計に怪しいんです・・・
建て売りの場合は、注文住宅と違って、まず売る価格、例えば、３９８０万円などの価格を設定して（〇キューパー（９８）〇万が好きなようです）そこから土地や解体費用などの経費を引き算して、利益を引き算して、残りの金額で家を建てる事ができないか？と工事してくれる工務店を探し、これまでの時代は、仕事がない工務店などが遊ぶよりまし！として、仕事を請けて家づくりをされますが、さて、こんな流れでいい家づくりができるものでしょうか？
この工事を請けた工務店は、価格が安いけど何とか利益を出そうと努力されます。その結果、価格以外に約束事も何もないノーチェックなので、建物に何らかのしわ寄せがいく仕組みとなってしまいます。
それが、建売分譲のカラクリなので、注文住宅との家づくりの仕組みの違いを理解されたほうがよろしいかと思います。
それだけ、安く建てる事ができるのになぜ儲からない建て売りばかりをして、注文住宅をしないのか？それだけで仕事の意味は、よくわかります。
しかしながら、業界の職人不足も深刻となってきているので、異常な価格で工事をする工務店などが不可能になりつつあるので建売と言えども、注文並みに目をむく価格になっていくことでしょう
ただ、今の時代、建て売りを買うときにも、地盤調査の結果や対策や保証や検査も必ずご確認ください。もちろん 分譲住宅でありながらも いい住宅 いい家づくりをしている！と言い切るなら、その現場の工事中の写真も撮っているはずです
それが信頼できる商品というものです。
■無駄のない家づくり サポートします
