あらためてリフォームについて・・・
今日は、久しぶりに天王寺事務所で少し仕事をしています。。。
といっても カフェです（笑）。
考え事するのにはちょうどいいのです
やはりどうしても不動産業界と住宅業界の垣根を外したいと思ってます。
建築に関して素人の方が多い不動産業界が家を売ることがどうなのかと思っておりまして、欠陥住宅のほとんどは、元々建売が多く、その結果住宅業界に対して疑問を持たれ、その建売や建築条件付きの仕組みが悪いのでどうにか崩していけないかなと思っております。
慎重でくそまじめな私が大きなお金を持てばできるのですけど歯がゆいところです（笑）
さて タイトルのリフォームについてですが、これまでも多く携わってきましたので、リフォームの事についてオハナシをしようと思います。
リフォームは、元々本職でしたし、自分では天職とも思っていたので話をしだすときりがないです。ハウスメーカーの子会社でリフォームの営業をしていた若かりし頃は、よく見積の売る価格や発注金額、その仕事の実態をみては、過剰では？不要では？と感じる経費が、驚くほど上乗せされているなぁ～～と感じたものですが、それでも当時は、仕事ですので、せっせとお客さまへの提出用の見積もりと発注用の見積もりを作成してました。
これは、消費者側である皆さんにとっては、あまり意味がわからないかと思いますが、利益や原価を明確に意識するためには、本来このようにするものですが、おそらくですが、リフォーム業界でこうしている会社はほとんどないと思われます。
でも おかしくないですか？原価もわからないのに売値を決めているって。。。
結果的に〝いいお客さま〟であれば、想定利益より５％でも１０％でも多ければ結果オーラいという考えで売値が決められているのが実態で、もちろん安全率が含まれているので損はしないように考えられています。
そのほとんどのケースは、メーカーや発注先である工務店（下請けとも言います）に見積もりを出させて、自社の利益を加算して提出するだけのリフォーム会社が多いものです。事例で言えば、掛率３０％と発注先から届いたものを会社の想定利益が３０％であれば、３０％÷0.7＝４３％として出したり、下請け工務店から１００万円と出されたら１００万÷0.7＝１４３万（利益４３万）と提出されたりするのです
しかし これでは、例えば下請けの工務店が出す価格が適正であるか否かを問う事もない仕組みであり、姿勢や態度、技術、段取りなど、全てその下請けの工務店の器量や知識などレベル以上にはならないことになります。
ですから、丸投げ工事の場合は、価格の割に質が悪い・・・となることが多いのです。
工程についても、工事に入ると言っていたにも拘らず、下請け任せなので職人さんが来なかったり、そのために説得力に欠けるよくわからない言い訳をされたりと、とかく下請け工務店の姿勢や都合や態度などに振り回されたりします。
また、自身が若いころや前社で経験済みですが（笑）リフォーム会社のその窓口となっている担当者や会社が素人であればあるほど下請けとはいえその力関係は 意外とこの下請け工務店＞元請けとなったりしますが、こうなってしまうと依頼する側である消費者からすれば、価格の割に満足のできない仕上がりになる事が多いものです。
結局、その下請けである協力業者でも工務店に直接仕事を頼む事と同じような出来栄えながら、その価格は、元請分の高い利益が計上され、消費者にとって凄く高い価格で契約をされることになるのです。
流通の基本とはいえ、それは理解しているのですが私が言いたいのは丸投げと仕事内容の割に・・・という点なのです。
リフォーム業界は、特に素人が多く営業として仕事を取ってくるだけで、まだまだこのような下請けや孫請けというケースは多いようです。
次回 大工またはメーカーを連れてきます！
と担当者が言うような会社は、丸投げタイプであろうと言え、私自身が実際に現場で働いていた時には、こんな丸投げしている会社やお客さまに出す価格とその原価を比較して大いに感じた事は、非常に無駄が多いという事でした。
もちろん！誰かがしっかりとポイントを押さえないといけない部分はありますが、仕事を依頼する工務店がある程度の器量や提案、キャパさえあれば、おそらく下請け業はしていないものです。特に新築ではなくより手間暇がかかり面倒といわれるリフォームなどの・・・です。
そんな皆さんにとって大切なリフォーム工事なのに窓口担当者が素人で、発注する先のメーカーや工務店などにおんぶにだっこをしているようでは、いつまでたっても家づくりの仕組みは変わることはありませんし、向上することはないといえます。
だから、消費者側とすれば、希望内容や工事範囲を明確にして、しっかりとした相手に直接工事を依頼する！という事さえすれば、必ず経済的でいい工事ができる！と２０年前から考えておりました。
同じ内容ではなくそれ以上の仕様であっても、原価をしっかり考えた家づくりであれば、決して意味があるとは思えない単純に上乗せされるだけの30％前後の利益率以上の経済的な工事ができるのです。
それが、消費者もいっしょに原価を意識した家づくりであり、工事内容や性能品質は、同じですが仕事への責任や仕事の流れを変えるだけです。
仕事をした人に仕事をした分を明確に支払うだけで、仕事をしない人には利益を払う必要はないのです。
新築などでも同じで設計費用は、設計した人に払いましょう！設計していない人が利益を上乗せするからそれが加算され過剰=無駄となるのです。
これから先、リフォームや増改築は、いい品質の家が増えるので、それをリフォームして暮らす！という方が多く増えると思われますので、これまで２０-２５年ごとに意味なく無駄に建替えていた周期が長くなるので、住宅業界のシフトは分かりやすいので益々リフォーム市場が将来的に増えていくと予想され、いまだに新築だけにしか、力を入れていない工務店や住宅会社などは、経営は厳しくなっていくであろうと思われます。
過剰広告やモデルハウス 価格競争できない中小零細である工務店などは、どう考えても人口が増えないので世帯や家族が減って、空き家も増えて、着工戸数は少なくなりますし、一方で古い築年数の建物であっても、根本的な部分の骨組みや基礎などをさほど補強もしないで、上っ面である化粧だけを高額で替えるシステムパック化されたリフォームが流行ったりしてますが、どこまで売り手の都合のいい家づくりを供給するつもりなのだろうか・・・と感じます。
簡易に売れさえすれば、いいのだろうか？
それが本当に消費者のためになるのだろうか？
そんな家づくりに携わっている方々が本当に心から愛情を持てるのだろうか？
と感じるばかり
相変わらず、満足度も低く、リピートや紹介などは一切なく、建て替えや新築する新しいお客さんしか掻き集め、それらしか追っかけない姿勢の仕組みは、そろそろ見直すべきですが、フリーペーパーの家づくり紹介雑誌を見ても変わり映えしないので、おそらく倒産しない限り今のまま辞めないかもしれません。
リフォーム会社という立場でも、これまでのお客さまを一切フォローすらしないで、年がら年中新規客を追っかけている会社もとっても多いようですが、これも最も非効率でリフォーム会社としてはふさわしくない経営であり、お金もかかるし長く続くはずないと思われます。
ちなみに冒頭でも書きました私が、以前勤めていたリフォーム会社では、毎月７割のリピートやご紹介客でたった３割の新規客でしたが、これが中小のあるべき姿であり、理想のリフォーム経営と言えます
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