更地にしないその理由を考える！？
建売ばかりは建ってしまっている場合、工事中を見ていないので何とも言えないので、購入前のチェック項目などをお伝えする程度ですが、土地から購入する時や中古物件購入のご相談はよくあります。
中古を一緒に見に行って、これは即買い！という時もありましたし、更地を見に行ってこれはやめておいた方がいい！とか、それほどの価値がないのでは？という物件も多くありました。
例えば、昔相談があったこの物件。不動産業界でも有名な私が大嫌いな不動産会社が扱ってましたが、これもなぜ更地にして売らないのか？という疑問です。
よく見ればお隣とくっついているから解体しないでそのまま売るんですよ
今回もある場所（場所は言えません）で中古物件を購入する予定のお客さまからのご相談で物件を見てきました。
私が現地に見に行く前にまず何をするのかと言いますとこれを取り扱う不動産会社のホームページを見ることにします。
というのはお金儲けに目ざとい不動産会社は、いい立地なら更地にして建築条件付きをするはずです。なのに中古のまま売るというのは何らかの理由があるのでは？と考えます。
この不動産会社を見るとやはりリフォームします！という事も書いてますが、分譲もやってます！というホームページでしたので、単純になぜ更地にして建築条件付きにしないのかな？という素朴な疑問を持ちながら、現地を行けばその理由はすぐにわかりました。
隣地や道路の問題でした。
工事車両が入らないとか・・・で私からの報告は以下の通りです。
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こんばんは。現地見てきました。
先ずあの立地条件で登記上坪63万は高いと思います。同時に登記上というのがミソでして道路の後退を考えた実地面積でいくとさらに坪単価が高くなります。
南西の角家とは名ばかりで両面の道路を調べているわけではないですが、仮に両面道路が役所で道路扱いとされたら、両道路ともセットバックしなければいけなくなりますので実質面積は減るばかりで、そこからの60％の建ぺい（角地適用なれば+10％）で考慮すれば、そこまで魅力のある土地とは言えないので不動産屋は建築条件付きとしないでそのまま中古物件として売るのかなと予測できますので今のままでは資産価値はかなり低い不動産と言えます。
あと中古で買って住まれるとの事ですが、断熱もどこまでされているのかもあり、おそらく大改装しない限り、ほぼ断熱がされていない事が予測され、特にこの陸屋根タイプは、その下階が恐ろしく暑くなりますし、プールの下で住んでいるかのようなイメージで防水工事も大変であることも覚悟必要で予想されます。
また工事中、工事車両が入らないので隣接する駐車場を借りたくなりますが、今の様子だと散らかっている建築会社だから貸さないのかな？とも予想しておきますと工事費用が手運びとなるととっても高くなることも予想されます。もちろんそんなことは承知のうえで購入するという事もあり得る話なので、全否定している事ではありませんが、状況から見てこの価格は高いという判断ができます。
なお北側の隣地の方がこの土地を購入されると途端に資産価値は上がりそうですが、それでも前向きに購入を検討するということでしたら、役所に行って道路を調べてきますので申してくださいね。
・・・という回答となりましたが、皆さんはくれぐれも慎重の購入物件を調べるようにしてください。
