やはり高いと思います 家の価格!?
また住宅業界で被害者が出たようで、あるご年配の女性から話を聞くことしかできませんでしたが、泣きながら電話がかかってきました。
要約すると５００万渡したけどいつまでたっても着工しない。その目処が全くわからない。断ろうとしたらその費用が戻ってこないと言われたようで、今回の相手は、工務店のようですが、まぁ～なんというか、著作権と同じで契約書という理不尽であっても、その点を法で守られている感じがして、素人相手に好き放題している感じで完全にどこもハウスメーカー化しています。
お電話が終わる頃は、少しは落ち着かれたようでなによりですが、どちらに進んでも、お金は取られるわ、工事はできないわってありえないです。
ほんと〝法〟を悪用して素人相手にひどい事をするグレーな会社が多いので、このような事を電話やホームページから聞くたびにその都度ムカつきます！が テーマの話題の１０００万台の家のオハナシをします
数年前になりますが、あるお客さまのご相談であらゆるブレーンを使って、ご協力いただき３階建ての家を１５００万以下でなんとかできないものかを当時、大検討、思案をしましたがその時の家がこちらです。
それにしても そもそも家づくりって高いなぁ～と思いませんか？長年業界にいてこれまでの経緯を見ていても 未だになんでこんなに高いんだろう～と思います。
１度家をしっかり建てて、ローンを組むとほとんどの方が一生払うんですが、長期優良住宅なんて言いながら 相変わらず不動産業界の評価は ２０年後０円。どれだけまだまだ使えるのであってもこの程度の評価しないってやはりおかしいですが、まず建築業界が性能だなんだという前に先にこれらを改善すべきで、先に改善するとこれから中古住宅を売買する人たちに少しでも多くのお金が残りますので今すぐそれをしてほしいものですが、その評価をする人が家のことを全く見れない方々が携わっているのもおかしなもので、建物の検査ぐらい義務化させればいいのに反対するんでしょうね
住宅の価格が ３５年ローンなら２０年後には評価が０のモノをその先１５年払う事になりますが、場所によっては、これから先、土地価格が崩壊すれば、その住宅ローンの支払いがは、３５年でも土地を含めて資産が０円という場所もあり得るわけですからこれではおかしなことになりかねませんので場所を含め購入時はしっかりと考えないといけません。
電車もさほど走らないバスでないと辿りつかないような昔言われたニュータウンという街にこれから先誰が好んで住まれるか？住人が減ったらバスもなくなり、スーパーも撤退し、ニュータウンがゴーストタウンになる事もありえます
そこらについては、もちろん売る側は今しか説明しないので将来の見通しなどは説明するはずもなく、それらに付け込んで長期優良住宅といいながら、工法は特殊で過剰ともいえるオープンでない工法を押し付けたり、色々なシステムを付けさせるようにさらにもっとと住宅に対して過剰なぐらいの投資をさせるが、やはりおかしいです。
では、その家を建てる会社の必要な最低の粗利っていくらぐらい？と皆さんは、お考えなのでしょうか？
これまでの家づくりでは、本当に〝ムダ〟がないだいろうか？
ムリやムチャな仕組みになっていないか？などもう一度よく考えるべきであります。
でも、これは皆さんが考えても現実ではどうすることもできず、創り手側がそこのところを強い意識を持って取り組まないと変わることはありませんが、家の原価というのは、建てる側もいっしょになって意識すると結構 安いものですが、でもそこに様々なプロ側の都合のいい要素が含まれていくので高くなるのです。
例えば、便器セットの原価は、約４．５万円でもありますが、これはホームセンターで見ればわかるかと思いますが、プロが提案してきたものは各社ばらばらだし、ショールームで見たものはその１０倍もする定価表示の商品かもしれません。
システムバスは、メーカーによりけりでＡ社では約３５万円ですが、Ｂ社では約４５万円で（ちなみにA社は皆さんもよくご存じの会社の商品です）その差額で上の便器セットが購入できたりすることもあります。
もちろん何度も言いますが、これらは仕様やメーカーやシリーズによりですが、このように安いものは探せば見つかるもので、あとは採用するモノとしてOKかどうかであります。
洗面化粧台などは、Ｂ社で収納付鏡セットで原価約５万円程度からあり、システムキッチンは 食洗をつけても原価約４０万円程度で、くどいようですがこれらは、メーカーやモノ、仕様によります。
そういえば、時々５０％ＯＦＦ！などと掲載されているシステムバスなどの設備機器の商材が書かれたリフォーム会社などのチラシで安い！と思う方がおられますが、もちろん赤字なんてことをするはずもなく、ボランティアでもなく、それでも立派な利益が残るようになっていて、工事費などで更に利益がとれるようになっているから、高いコストがかかってもチラシで新規客を集めようとすることはそろそろ皆さんも学習してほしいです。
特に商品だけでなく、リフォームや新築建て替えなどでは、諸経費や取付費などの項目によく注意していただいてそのあたりで高額で過剰な利益を計上する会社が多くあります。
もちろん取付手間などの工事部分は、商品やモノではないので、常識的に薄利多売ということはありえないもので、あなたが仮に腕のいい大工ならわざわざ単価の安いところに行かれますか？という発想をして依頼先にはくれぐれもお気をつけてくださいませ。
さて 横道それましたが 家１棟建てるのに、必要な粗利ってどれくらいなら皆さんは、許されるのでしょうか？
家１棟できるのに、大雑把に工期４ヶ月。打合せ期間を３か月程度だとしても合計７か月。仮に１棟２０００万として粗利１０％とすれば２００万となり、短い期間で割っても月２８万程度にしかならず、これでは人を雇う側にすれば、車や通信費や会社経営に
保険や保証などの経費や福利厚生費など考えるとそれらの経費も出ない状態であります。
でも、たったひとりで年５０‐６０棟を間違いなくこなせるのであれば、これはこれでひとり分としてはＯＫといえるものですが、これはその人の経費ぐらいで他のスタッフや会社の経費などは一切捻出できないので正しい設定とは言えないですし、この住宅業界でのこの〝間違いなく〟はない世界ですのでき件で長続きしない仕組みと言え、これではまさしく多売となり、事務的にかなりの数をこなさないといけませんし、同じ建物ばかりを建てる建売や企画住宅の協力業者などであれば可能かもしれませんが、逆に言えば、企画ではない注文住宅であれば、これでは経営が続きません。
で 業界の色々な資料や本などを見てその安定した経営という事を考慮すると零細や中小の工務店などでは、やはり粗利は２０～２５％ぐらいが妥当なようですが、これもモデルハスを持っていたり、掲載費が高い住宅雑誌に掲載していたりするところはさらに５％以上の経費が必要となるはずで、もちろん 安かろう悪かろうとなれば、もっとも駄目な図式と言えるのですが、だからと言って家の質は落とす様な事をしてはダメなのです。
ムダのないと質を落とすは 全く意味が違います。
経済的で無駄のない真面目な家。
そんな理屈からも何故そんな価格で家が建つ？という建売のほうが、正直見えない部分が多すぎて怖いものであります。
さて 住宅業界の粗利率は 大手のハウスメーカーなどは３５％～４５％といわれていますが、そりゃそうです。多くの営業マンがおりますし、コマーシャルも数多くしていて、立派なツールやモデルハウスもありますから無理もないですが、おそらくこれらをなくすときっと半分でおさまるでしょう。
となると結果的にその半分が零細・中小の家づくり会社の粗利となる理屈です
最近は猫も杓子も まちかど展示場 などと称して、これまた大手の真似をしようとしてなんでもカフェって言葉を費よく使うが、営業されるようなところに誰が行くのだろうか？
もしそんなことをしたいのであれば、ワンストップの住まいの図書室を作ればいいし、本がたくさんあって資料もあってカタログも豊富にある。
都会のショールームまで行かなくても気軽にもらえ、相談できる。
そんな場所のほうがいい。といいながらも、いずれどこかでそれをしようと思うし、それが私の立場である。
キッチンの事 トイレの事 不動産の事
リフォームの事 マンションの事 建築家の事
家づくりに関して何でも相談できる場所だ。
皆さんが 家づくりをご検討した際、いい機会なので誰もが思う存分 気のすむまでハウスメーカーでもしっかり検討してもよろしいかと思いますが、もう時代が既に変わってきている感じがしております
だからこそ、平成も四半世紀すぎた今の時代でも、昔のままの手法では売れなくなっていくでしょうけど、まだそれに気づいていない業界人も多くおられ、特にこれからの世代の方には、ムダなく経済的というのは生き方のテーマとなるでしょう
ＴＶ コマーシャルでやっているから安全ではなく、だから余計にリスクが高いのだ
と考える方が多くなるでしょう。
日本の家づくりの仕組み
これまでの流れや仕組みをあたりまえや常識と考えずに少しでも変える事がお手伝いできれば・・・と思っております。
いいプロ達と 楽しくいい家 創りましょう！
■ 住宅 不動産業界の常識は世間の非常識
※こちらのはてなブログは、写真の抹消が簡単にできないのを改善してほしいもので、画像のセンター配置なども簡単にできてほしい
