“身の丈”と“足る”を知る家づくり日記

大阪から〝身の丈コスト〟の家づくり&不動産について正直に伝えます。

住宅着工棟数とストックと市場の関係

自分の整理もかねて この業界の流れを書いてみますが、冷静に考えるとこの先の動きが見えてくるかも・・・です。


さて、この業界は、業績が悪い時の大好きな言い訳の言葉が、少し前では リーマンショックの影響で・・・これからは先は、きっと、消費税の影響で・・・と言い出す事でしょう。

 
住宅着工棟数が、平成21年に100万戸を大きく割れて以来、空き家問題と言われながらもおかしなぐらい減りませんが、オリンピックや消費税の影響でいきなり減るのは予想できますが、9年前に100万戸をきった時は、この業界は大騒ぎをしてましたが、おそらくこの業界だけです。(下記の資料は国土交通省のデーターよりです)

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皆さんも既に耳にしているようにいずれは、少子高齢化と空き家問題でおそらく70万戸を切るまでになるのでは?と言われていますが、これってあたりまえと言えば、あたりまえで、これまでも多少は回復しているものの最後のあがりで100万戸を超えることはないと言えますが、それほどまでにこの数字にこの業界がなぜ執着しているのかは、色々な政治的なことまで絡んでくるかと思います。


では、気になる空き家率は、住宅土地統計調査では平成25年(13年度)時点で過去最高の13.5%を更新しています。

 

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住宅土地統計調査より


第2次世界大戦直後には 住宅不足であり、73年で既に住宅ストック数が世帯数を上回り、その差は年々拡大しており、空家率は大きくなるばかりであります。 
 
施設に移るなどした高齢者世帯や古い木造住宅が、その空家率の数字を引きあげている様子ですが、戦前においては、棟梁が長持ちする良質な住宅をつくることが当たり前のように行われていました。村の古い民家などがそれでありますが、100年を超える住宅も多いものであります。

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写真は飛騨高山です

しかしながら、終戦直後は、必要な戸数を確保することだけで精一杯で、雨・風さえしのげれば十分に住めるという時代でありました。大阪市内の多くの借家でもある長屋などもこの時代の家であります。

 

これが、高度成長期に入ると家がプレファブ化され、ハウスメーカーという今業界をかき回している存在ができ、終戦直後に建てられた貧弱な家が次々に壊されては、建て替えられることがあたりまえのようになり、ハウスメーカーと政府と銀行が手を組み、お金を借りやすくして、住宅ローンや公庫というものまで用意し、マスコミによって、見事にマイホームを建てることが、さも、人生の勝ち組!のようにもてはやされ、見る見るうちに住宅着工戸数は顕著に伸び、ローンさえ 組めれば、建て売りでも何でも建てれば売れる!という時代になり、それまで至って真面目に家づくりをしてきた棟梁が率いる工務店などまでも、時代とともに 次第に数を捌く事に追われ、大工の棟梁は経営者となり、元請けは、下請けに丸投げをするという仕組みもできはじめました。


その高度成長期が安定期に入り、80年代のバブル時代に入ると地価の上昇に伴い、マスコミなどからも煽りたてられ、沢山の人が家やマンションを買い急ぐようになり、またとにかく家を建てれば、売れる時代になり、その商売の利益を求めて、色々な業界からの参入もあり、活発化はしましたが、益々丸投げして、単純に利益を得るために…という会社が増えたのもこの時期であります。(今の大家ブームも似ています)

 
そのあとバブルが見事にはじけ、長い不況になると途端に今度はこれまでの家づくりをさも否定するかのようにローコスト住宅がもてはやされ、それを売るノウハウと称して胡散臭いフランチャイズ事業なども増え、価格競争が厳しくなり、営業力や体力勝負となり、家の質を問われることは、あまりなかったものであります。

 
それは、例え家の質が少々悪くても、土地の価格が、まだ資産になるという発想が、家そのものの質には、さほどこだわらない方が多かったようです。(そもそもよくわからないというのが事実です)

 

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そんな時代なので、家づくり業界では、悪徳商法欠陥住宅という課題は切り離せいないまま、少子化問題により、土地神話もどうやら終焉を迎え、これまでの壊しては建てる!という発想がそもそも、やれエコだ!なんだという理由を元に疑問視されたり、否定されるようになり、建物の質にも着目されるようになり、それが時代とともに問題視され、品格法により品質や性能などに次第に意識がされるようになり、中古物件としても優良な建物がこれから増えるので、相変わらず、質を問わず、築年数だけで価格の評価をしない不動産業界の評価を逆手にとり、新築を買うよりお得!という感じで、3年ほど前に申しあげたとおり、これからは、中古物件をリフォームして暮らすというスタイルが注目されはじめています。


しかしながら、この中古を買ってリフォームして暮らす!というスタイルは、現在の問題点は、中古を買うという融資の金利とリフォームのための高い金利や融資枠や期間が問題であり、なかなか、それなりのまとまったお金を持っていない限り、以外に実現をしにくいものなのですが、これを最近は、中古のマンションや一戸建てを購入してリノベーションをして販売するというビジネスも登場してきていますが、自主検査、自主評価ででリノベして販売している会社も多く、価格と審査基準に疑問がある物件が多くなってきています。

 

また車のシェアカーと同じくシェアハウスというカタチも少しずつ耳にもするようになり、空き家などの活用方法が今後のカギになるとも言えますが、もちろん質の良い中古住宅が増えれば、新築市場が益々棟数が厳しくなるのも当然でありますので、本気で行政は、中古市場の底上げをしようとしているのかは、この業界のことなので未だに疑わしく感じます。

 
同時に高度成長期に建てられたのが多い現在の家でも、高齢者対策がなされていない住宅も多いのも現実で、今後は、原発の問題で間違いなく、エネルギーや環境面で負荷をかけない住宅性能を持った家づくりが注目されることになると思います。

 

優良ストックの家づくりをしていくものの、そうなれば、確実に益々新築市場は冷えていきますので、ハウスメーカーは、そうなることで厳しくなり、昔の銀行のようにあちらこちらが手を組み、撤退や合併などをして、半分の社員をまた斬るというような方向になっていくだろうと思われます。


となれば、リフォーム市場に目を向けて、建てて数年後に高額な費用をかけてリフォームをさせるという家づくりが、さも常識であるかのような絵を描き始め、新築棟数が伸びないので、高額(高利益)でメンテナンスという言葉を武器にリフォーム事業として、次にハウスメーカーは体制作りをしはじめていて、囲い込みをすることで市場価格より高い家を売り、メンテナンスをしているようで、実は、高い価格でリフォームの受注をおこなっているのであります。

 
既にこういう方向性で動き始めているハウスメーカーは多く、リフォーム事業部のスタッフが増えていっておりますが、いかがですか?

 

冷静にこれまでの市場の流れを見れば、営業系の会社が考えることは見えてくるものであり、これら大手が政府を巻き込んで、補助金絡めて、都合のいい仕組みやルールなどをつくって、さもそれが常識!であるかのような絵を描きはじめますが、くれぐれもあなたの家づくりは、芯を持ってぶれない家づくりをすればいいだけなのです


もちろん経済的で無駄もなくした家づくりを意識してくださいませ。

 

 

◆積み上げ方式で価格が見えると家づくりはわかりやすくなります

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