銀行って・・・
銀行って他のご商売の会社とは別の扱いで見る方が多くおられる特殊な立ち位置のお仕事に見えますが、結構露骨で汚いイメージは、半沢直樹などの池井戸さんのシリーズのドラマで実感されたかと思いますが、結局はスーツを着てびしっとしていますが、金貸し業ですからね。
住宅業界では 長期優良なんてこと言いながら、銀行や不動産業界はその対応を何とも考えていないようです。
以前、銀行までリフォームローンのハナシをしにいった。もちろん私のではなくお客さまのケース。
例えば、以前にあった事例で土地が借地で、建物は親名義。それを地主に話をして、土地を売ってもらい、建物の耐震性を高めてリフォームして暮らそう！という発想です。
いかがですか？ これってとてもいいことだと思います。なんでもかんでも、潰して建て替えるよりよっぽど世の中のためにもよろしいかと思います。あたりまえのことで住まい手とすれば、生活するための安全性が不安でしょうから、その辺りは徹底的に耐震性を向上させて･･･となります。
もちろんハウスメーカーにこんなことを相談すれば、新築を推奨するのはあたりまえで注文住宅とかいう雑誌に掲載しているような工務店としても、新築の方がリフォームするより、楽だし、売上も上がるし粗利額も上がるので、取り壊して建替えを推奨するのは、間違いないのです。その商談相手が、リフォーム専門にしている会社でない限りです。
なので、建築家を含め、この〝建替えましょう！〟というノリのプロに捕まるとリフォームのデメリットばかりを伝えて建替えに間違いなく誘導されます。
でも、上で掲げたような事例のような建て主の方の意思は、とってもいい事なのでプロとしては、建て主の意思を尊重すべきかと思います。
・・・ところが
銀行とすれば、土地の担保しか見れないので土地の担保額しか貸せないというあたりまえの回答が返ってきます。理由は、万が一、返済不能となった時の売却ができないので・・・
いかがですか？これが現状です。
これ今から３年ほど前のハナシですが、今見直されているのかは調べないといけませんが、銀行って不動産価値も見るきもないし市場ってこんなものです。
昔からよく言うでしょ。そうそう、半沢でも言ってましたが、銀行は雨の日に傘を取り上げ、晴れの日に傘を貸す
上記の方が希望された融資額は、土地５００万＋リフォーム額８００万のローン。
銀行は、土地の評価が仮に５００万なら建物には価値がないので、それしか融資できないという事です。
それなら 建て替えていただければ、建物にも担保がとれますので…てなことを涼しい顔でぬかします。
今の時代、日本が長期優良住宅とかかげているのに中古住宅をリフォームして暮らすための融資の準備が全然できていないけど銀行はどう考えおられるのですか？
てな事を質問しても窓口の方は はぁ？ しか言いませんでしたが、これが現実です。
住宅業界だけが さも、資産のある家づくりや長期優良住宅ってな事を建てる前に煽り立てますが、実際に建ててしまうと不動産の評価も単なる築年数。インスペ入れてもおそらく建物の評価に対して少々足し算するぐらいが予想され、銀行も中古の建物は、担保として見れない！と家を担保としてローンさえ借りる事ができないのです。
これらは、契約前だけいい顔していたハウスメーカーの営業マンと同じようなもので、建てる前までは、長期や優良やとぬかしますが、建てた後は、誰もそういう評価しないというのが今の現状のようです。
そもそも不動産会社に建物の価値をしっかりと見る力あれば、そんな価格で売らなくてももっと価値があるので高く売れますよ！って言ってもらいたいもので、大切に使っているのであれば余計に…ですが、不動産会社にそんな見る力あります？？あれば建物検査自分でできますよね。できないから外部発注するんですよね。ではなぜ、建物検査できない人が評価をするのでしょうか？という点が不動産業界の摩訶不思議なところです。
さて、今後もリフォームをして暮らす方が増えるであろうし、こんなお客さまをあきらめさせてはいけませんので、融資に対して色々な対策を考えなければいけませんし、融資に関しては、第３者検査機関にも御社の検査結果があれば、どこかの融資は可能ではないか？ってな事まで尋ねたりしますが、幸い社会の方向性がそうなっているのでこれからは色々な可能性が出てくるかと思いますが、それにしても何かが歪んでいるのか、はたまた住宅業界だけが、一方的に先走っているかです。
これまで景気の目安となる１００万戸を年がら年中建てさせればいいという発想からなのでしょう。
◆中古を買ってリフォームする融資について 近畿大阪銀行編
住宅ローンの場合は、土地と建物を担保にお金を融資するので新築であるならこれは土地にも建物にもできるが、中古を買ってリフォームする場合は、上でも書いたように中古を買っても土地があるので、こちらについては○だが、リフォームのローンが担保なしとなるという判断で、通常のリフォームローンの扱いなら期間が短くなり、金利も高くなる。
こんな発想をしているといつまでたっても少しも経済的でエコ！という発想で中古を買ってリフォームする！という考えをもっていても不可能なままでありますので、今回訪問したのは、近畿大阪銀行のある支店で、出てきたのは、新卒っぽい女性であきらかに頼りない。この時点で貸す気０なのかとこの段階で思うのですが、ひとつ質問をしただけで上司らしい担当者が出てきたので尋ねてみたら、その場合は 諸費用ローンというのがありまして・・・というが、本体価格の１０％までしか貸せない？２０００万なら２００万までという事で理解して回答しているのかと思うほど全く意味がないご返事で、結局は、お決まりのリフォームローンを案内をするが、期間は１５年までで、金利は住宅ローンの２倍ほどとなるらしい。
こういう融資なら月々の支払い額は、中古住宅購入の費用を含めても新築の方が低くなることになりますが、どうもそのような事は知ったこっちゃないという感じです
それでは、中古を買って耐震補強をしてリフォームして暮らす！という発想は、少なくともこの近畿大阪銀行さんの融資では対応できないという事になりますが…と尋ねたら、性能等級がいくらなのか？かとかわかっていない質問を尋ねてきたが、もともと中古だから、最近できたそんな評価が明確にわかるはずがない事はご存知でその質問ですか？と言ったら、相手は話がわからなくなってきた様子でした。
まぁ 残念ながら銀行の融資も事務的でこんなもんで、最後は、業者がリフォームをしたものを買ってそれを譲ってもらうという形式を言われたが、つまりそれって建築条件付きと同じで業者を比較して検討するという選択はできないですよね！と言ったら、当社では、こういうメニューしかない！と言う事なのでここでハナシは終わりました
結論 近畿大阪銀行は 中古を買ってリフォームする！という住宅ローン並みの低金利の融資は対応できないという事になりますが、理屈で言いますとおそらく、りそなグループがダメとなりますが、逆にりそなができれば、グループの意味がなさない感じもします。
おそらくこれについては、どこも同じ回答のような気がしますが、ひとつひとつ時間を見つけて当たってみます。
