住宅業界のフランチャイズについて・・・
昨日は、お休みの予定でしたが、待ちに待った図面が漫画だったので、元同僚の家のプランを書き上げました。
漫画とはわかりにくいでしょうけど、家具などやテーブル人などがいっぱい書かれていて色が塗られていて、クソ丁寧に影まで書かれていまして、わかりやすく言えば、寸法の書き込みも足らずで、見積できる図面ではないという事です。
見積する側からすれば、見積の材料を欲しいわけです。
変に家具などを書くとそれを造作でするのかな？と解釈するわけです。
わかります？
絵が上手なのはわかった。お上手です。
でも 使える図面を書いてほしいものです。
これだけでいかにドンブリの見積もりを提出しているのかわかります。
ということで イエヅクリノオハナシ。
ある建築業の集まり いわゆる〇〇の会のフランチャイズに加盟している工務店の方から登録したい旨のご連絡があった。
２年前にも連絡があった方だが、その会に参加しているある工務店は、私もよく知る工務店であるが、その私が知る工務店は、未だに昔のまま看板の無断使用というか、消費者を意図的に騙すように嘘告知をされている工務店なので基本お付き合いはやめたので誤解されても嫌なので、その事も先に説明しておいた。
よってこの回は、元々私もフランチャイズの本部で仕事をしていましたので、そのフランチャイズの家づくりの流れについてお伝えします。
不動産業界にも賃貸ならエイブルとかピタットハウスとかハウスDOとか、沢山あり、分譲系ではセンチュリー２１とかもありますが、住宅業界でも、昔よりは減りましたが、大小様々なフランチャイズがあり、まるでコンビニのように存在しています。
その両業界からのお誘いは、ファックスであれ、DMであれ、電話であれ、色々とあの手この手でお誘いがあります。
この点を冷静に考えるとそれらは本部が儲かるから営業活動をしているのであって、加盟店が彼らのお客であり、その加盟店のお客となる消費者が彼らのお客というわけではないのです。
これが大きなポイントで、つまり視点がいつも微妙にずれています
私も以前の大〇ガスグループ時代に加盟店から月５万円保証金１００-２００万円必要な元々はフランチャイズ本部で仕事をしていましたが、とはいえ、保証金は、戻ってこない加盟金ではなく、単なる預かりなので、返金したので、まだ大〇ガスらしくて親切な部類だと思いますが（笑）中には、保証金ではなく加盟金で、しかも５００万とか７００万とかのフランチャイズもあるようですから驚く限りであります。
勝手な妄想ではありますが、高級なお店で高いお酒を飲んでいる姿が浮かびますし、余程口が上手いのかな？とかほぼ詐欺との境目だろうなとか思ってしまいますが、得てして、その誘惑にのる経営者もどうだろうと思っているので、どっちもどっちだから成り立っているのでしょう。
だから このフランチャイズ事業に加盟しているような会社、特に新規で加盟しているようなところは、自社ブランドの構築ができなかったわけですし、基本的に経済的な家づくりができるかどうかの点が疑問なので評価順位は下げて考えます。
何かとフランチャイズ本部にコストが食べられるのはあたりまえで、それが最高の無駄とも言えますし、同時にこういうFC会社の傾向は、ハウスメーカーの真似事が多く、家づくりがどうのより、 営業テクニックの方が先と言えます。
例えば、ある工法のグループのＦＣであるなら、その工法だけが飛び抜けてよろしいような錯覚をさせるような告知を常にされます。プランによって基本である在来の方が安くても、それを推奨されます。
ちなみにその工法の加盟店の事が書かれた記事の一部はこんな感じです
しっかりと書かれています 工法の専業である事と。
在来工法を売らないでこの工法を売りなさい！という約束事のようであるが、実に馬鹿らしい。消費者を全く無視している私利私欲の傲慢な世界である
だから必死のパッチにこの工法だけを売るのである。
また、ローコストを売りにしている会社などは、少し見たら価格を安く見せてますが、結局は、常套手段で標準でないオプションや追加をできるだけださせるようにして、それで、帳尻あわせをするとか、色々と工程を省いて安くするとかなどです
（住宅業界内では 一発仕上げと言われます）
ローコスト → 工程材料省く → 性能に問題 → 建売と変わらない
という感じで、これからの時代にマッチしていかないので、次第にローコストという言葉は、住宅業界から消えていきそうな気がします。
大工不足、棟数不足、断熱性とか、色々言われる時代に、コスパが優れているとかならまだしも、過剰や適正ではあってもローコストはありえないと思います。
ローコスト＝建売仕様でよろしければ・・・という感じでしょう。
ちなみに過去に耳にしたことがあるのが、ローコスト系で有名な会社は、協力業者募集の説明会で聞いた話らしいですが、例えば〇坪まで全て１棟６０万！という価格で大工に依頼されるようですが、どこまでも発想がどんぶり勘定なんですね。。。
これって、仮に日当２万とすれば３０日で仕上げろ！ということであり、もちろん日当１万とすれば、６０日となりますが、それはありえない。つまり、日数がかかれば足が出る、自分が悪い！という理屈のようです
さて あなたが立派な大工であるなら、こんな仕事やりたいですか？
・・・やりたくないですよね
では 誰がするの？となれば、こんな人手不足と言われていても仕事がない方です
このような説明会を聞きに行った経営者の方から、このような類の価格のハナシを聞いた事があります。
そもそも建て売りを含め、一般市場より安いということは、仕事がない時代ならともかく、今は時代も違うし、こんな発想でしかないので、やはり異常な価格（安すぎる）というのは、やはりそれなりの理由があり、それなりの現場になるであろうといえます。
最近、馬鹿な価格で提示された建売を買う人読んでいるかな？
こういう理屈なのですよ。
何度も言いますが、あなたが職人で、あなたがそれなりの経験をお持ちで、それなりの腕をお持ちなら、こんな価格で手間をお受けされます？という点です。
もう時代は、大量生産・大量販売の時代ではないのです。
少量生産・少量販売の時代に入ったのです。
あいも変わらず いまだに
「大量仕入れで安く仕入れて供給する だからそれが安い秘訣なんです！」
と書かれている住宅会社もありますが、それが本当ならば、そもそも仕入れるという事は、在庫をもつという事でもあり、在庫を持つという事は、どこかスペースを確保して置かないといけない理屈になり、そのために倉庫の経費もかかる、そんなリスクも経費もかかる事をするはずなどないのです。
ね！ おわかりいただけますでしょ！
もし、それが本当であるというなら、大量仕入れをしている倉庫を見せてもらえばいいです。同時に本当に仕入れてしまっているという事は、設備機器などの融通性などはない！という事にもなる理屈です。
在庫に人気のない色だけが余ればそれを押し込まれたりするわけですが、消費者にメリットあります？
そんなことからそんな言葉はあり得ないので 〝騙しのテクニック〟ということになります
またわざわざ、フランチャイズの本部が流通で噛むことは、その本部にメリットがあるからであり、何かにつけての流通にも絡む仕組みとなっており、その分、それなりの余分な経費などがフランチャイズの場合はかかるので、あたりまえですが、それらの経費を上乗せするので、そうなると大量仕入れをしている割にそこの部分は、消費者にとって、それほどメリットにはならないという理屈にもなります。
では、百歩譲って、本当に大量仕入れで安くなっているという事としてみましょう！
普通の大きさの家で標準的な仕様であれば、大雑把に言うと設備機器などで原価１００-２００万程度 サッシで１００万程度 床材や扉で７５-１００万程度で これらが足されると多くても４００万程度となります。
この部分の仕入れ価格が安いと言っても 仮に１０％も違っても所詮４０万程度です。
それよりも、もっと大切なのは、その住宅の粗利率＝利益率の方で、２０００万の家として 利益率が５％違うだけで1００万の違いもあるのです。
この差が大きなポイントなのです
これが 建て主には全く見えなくなる盲点になります
でも、やはり住宅価格というのは、材料＋手間で手間が半分以上占めますから、その出来栄えを左右する手間の費用を根本的に下げるしかないのが、ローコスト住宅なのですが、なんとなく“質”も見えてきませんか？
面倒な注文や労力、手間のかかる事なんて、してくれるはずありません・・・となるのです
だから、お伝えしたいのは、無駄を省くことや適正価格と単なる安い、ローコストは 意味が違う事です。
また 、住宅業界のフランチャイズ内であまり手のうちを見せ合いはしないですし、同業者で勉強会なんて言っても、結局は、同じエリアであれば商売敵ですし、本部経験もありますが、本部からの報告だけだったり・・・と選ばれる事、生き残ることを目指す経営者とすれば、あたりまえのことであり、加盟店同士 同業者同士でなんらかの一線は引かれているものです
私も本部だったので これは肌で感じてました（笑）
お金を払って加盟することだけで、意外に知恵を絞らない割にラクをして売れる事ばかりを本部に望まれ、その結果、結局はどこかの真似事だったりしますので、そんな事はこれからの時代 継続性はないのです。
中には、それに我慢ができずに本部が家を売ったりしていますが、そりゃそうです。本当にいいものできたら その方が手っ取り早いので自社できっと売ると思います。
だから、廃れたころに少し変えて、加盟店に買わせる 使わせるという感じになるのでは？と思ってしまいます。自社で売ることもできる本部のスタッフや経営者の気持ちになれば・・・ですけどね
本部として活動していた頃は、加盟している工務店などが各社規模も得手・不得手も職人の日当も仕入れも、経営状態も支払い条件などもすべて違うかったので、こりゃまとまるはずないわ・・・と思ってました。
誰かが、先導きって引っ張ってくれればいいのですが、そんな力があれば、加盟などしていないですし、名前だけ（当初は大〇ガス）を利用して、主旨すら守らずに全く違うものを建てる会社も多かったりします。
逆にいえば、本部とすればそうさせないように、できるだけ縛れば縛るほど、各工務店などのオリジナル性がなくなるので、個性もなくなり、家を売るだけの会社と化し、工務店でなくなったりします
また色々な商品の開発のために本部に人が必要となり、その人たちへ開発費やツールの費用やお給料などが仕組み上何らかの形で回収されています
で、これらは結局、消費者が負担する形になっています。
つまり、こんな仕組みでも、ローコストや本当に安いというのであれば、中身がそれなりのものとも理解できますし、若しくは、経営がそもそも本当に大丈夫ですか？と心配になるのです。
仮にその仕入れが、いくらどれだけ本部が安く仕入れできても、その本部が利益を計上して販売する流通の理屈からも、大きく安くなるはずなどないのです。
と まぁ～こんな流れでございます
家づくりの価格が上がり続ける理由
3日は、プランニングと打ち合せで終わった感じ。
打合せは、今日は上の写真のように文の里のロイヤルホストですが、コーヒーおかわり自由、駐車場無料、駅近でゆったりしているので 下手な事務所より余程いいのです。
使ってみてよくわかりました。
相談内容は、気になる会社がありまして…ということなので、どうぞどうぞ、見積りとプランを無料という範囲で大いにしてもらったらいいです。それで適正かどうかすぐにわかりますし…とその気になる会社はよく知らないですが、推奨しましたが、フランチャイズに加盟しているようなのでこちらの期待値を超えるとは、残念ながら思えないです。
ということで イエヅクリノオハナシです
職人さんの手間賃は、さほど上がっていないようですが、なのに家づくりの価格って なぜか高くなっています。
石油価格があがれば、船の運搬費が上がれば、その都度それを理由に値上がりを言いだしますが、何かの理由で下がっても、だんまりでいつまでも価格はあがったままです。
メーカーや取引先などが、どれだけ頑張って仕入れ価格、つまり原価を下げていただいても、その家づくり会社の利益ばかりが多くなるだけで、いつまでも建て主には、ニトリやイケアのように還元してくれません。
何も知らない素人相手だから 全て自分のフトコロにおさめます。
この住宅業界は、いつもそんな感じです。
しかも、棟数が減りましたので余計に素人相手にできるだけ高額になるように仕向けます。
以前は、１００万戸、それが８０万戸となれば、単価も２割増しにしないといけません・・・そんなイメージで、棟数減れば、単価をあげればいい。単価を上げるために できるだけ床面積を大きくすればいい。
そんな考えです
でも、これをお読みのあなたは、あなたらしくで、身の丈に合った大きさと価値観と価格で家づくりをするようにしてください。
他人は関係ない
あなたがどうしたい どんな家を建てたいのか であります。
◆家づくりは、見積や原価を理解すれば安くなる⁉
ブログ学ぼう！リフォームの講座
今日は、同じ町内の方が偶然に見つけていただき、建て替えのご相談対応でしたが、お近くですので上の写真の模型を持参のうえご訪問してきました。
家づくりについて、色々な悩みについてすべてお答えして、勇気を出して問い合わせをしてよかったですと満足していただきましたが、素晴らしいライフプランをお持ちの方でしたが、こういうタイプの方はほぼ失敗しません。
その方のこれまでの人生もお聞きして、いい時間が過ごせました。
では 本日のイエヅクリノオハナシです。
お年寄りのお母さんが２階で寝泊まりしているからと、2階のキッチンで顔を洗いたくない！ということで都度１階まで行っていたので、２階の可能な場所に洗面化粧台を配置しましたが、久しぶりに予想を超えるサスガノオサマリです
そんなことでこの回では、ブログでわかるリフォーム現場講座
まずは ご覧ください
この奥の中古住宅を購入されました事例です。
この方はご実家の近くで中古住宅を買って、耐震補強して、間取りも変えて、安心リフォームをする！という内容ですが、解体後はこんな感じに
まさしく すっからかんですが、こうしてみれば、家は、ほんとに大きいもので、またあらためて２階の窓が明るいので、吹き抜けという発想も活用しなければいけないとあらためて感じます（窓ふきの問題はありますが…）
この写真は、耐震検査の立会で第三社の検査機関の方に見ていただいております。
この方々は、これを専門にお仕事されている会社で、保証も用意されているので、中途半端な立場でくる小遣い稼ぎの建築家より私は余程意識が高くていい！と判断しております
色々な道具を使って配筋を調べたり、強度を調べたり、約２時間近くじっくり調査し、報告書として作成されます。
そのあとシステムバスメーカーも来られ、現場のオサマリについての確認もされたり、この工事をした家づくり会社とのやり取りや段取りの打合せなどは、適格な指示をされていてやはり施工のプロだなぁ～とお客さまも感心されたご様子
この段取り悪い！とか、だらしないとか、下請け任せの場合などは、こういう適格な判断がいつも遅れがちになるものです。
ちなみに参考までに水回りの解体あともご覧いただきましょう。
これは、在来浴室のあとですが、やはりここらあたりは、多少腐食はしていますが、古い割に予想よりもひどくなかったですが、ちなみにシロアリがひどかったらこんな感じになります
では 次の写真
これは２階のトイレの排水ですが、よくわかりますでしょ。
これは 流し台の排水ですが、この写真をみながら 床と壁のお勉強です
床と壁をご覧ください
今では このようなオサマリはしませんが当時は・・・であり、絵と実際の写真を比較してください。よくわかるかと思います。特に壁は、屋根の下地も含めて、この時代の建物は、ほとんどがこのような下地となっています。
ところが今では合板なので、比較してもわかるように昔の家が弱いとか寒いとか言われる理由がよくわかってくるかと思います。
ところが、建売はこの下地をしないで価格を下げようとされます。
よくご覧ください。構造体が 透けてますでしょ？
もちろん、これらがいい加減というわけではなく、住まい手にとってベストな建て方やリフォーム現場などでは、この時代のこういう建て方があたりまえであり、時代ともに色々と変わってきているのですという意味ですが、断熱などの事を考えると断熱はもちろん下地ぐらいはしてほしいものです。
では 次にこれをご覧ください。
こちらの家では、これは全く強度の必要のない柱なので問題ないのですが、これが仮に荷重のかかる柱などの場合は、見た目よりも欠き込みが多い分、あたりまえの理屈でこの部分が細くなるので、その部分は弱くなるのです。
理屈はこういう事です
こういったことからも欠損部分をできるだけなくそうと金物工法が増えている理由の一つです。
このように家の中を一度すっからかんにすれば、嘘はつけないし、素人である消費者もみんな見えてきます。
そんな事を一切気にせずに、どれだけ上っ面だけをきれいにしても・・・と思いますが、そんな程度の悪いリフォームなのに高額な費用を取るところも多いですので、くれぐれもお気を付けください。
リフォームであれ家づくりですが 正確な判断（ジャッジ）ができますか？
消費者は素人ではじめての家づくりであるのに、売る側のプロ（プロでない方も沢山）から、それなりのらしきプランを出されて、その良し悪しのチェックできますか？見積もり明細を出されて内容のチェックできますか？数社それぞれ違う書式なのに比較検討できますか？
ハウスネットでは、これまでの経験やデーターなどを蓄積していますので、適正に判断をしてアドバイスをいたします
ただいま阿倍野区民センターででもそろそろはじめるセミナーの計画の準備をしております。
■リフォームも しっかりじっくり丁寧に
