家づくりに必要なお金のオハナシ その１
はじめて相談のために電話してくるのに タダさんですか？ と言われますが、そのような方は、お送りした資料やホームページをじっくり見ているからでしょう。そのような方は失敗させません。
さて 今回はお金のオハナシｄ住宅ローンのハナシをします。
住宅ローンを組む際には、まず今の家賃などを考えて、あなたの支払いの予算はいくらなのか？をしっかり考えてみましょう。
その前に今の家賃を考えて〝余裕〟はありますか？
家族団欒の旅行や外食などの楽しみなどを減らしては だめですよ
基本は、今の生活を守りながら。。。です。
もちろん、子育て世帯であれば、先々には学費も必要となります。
基本的にいきいきとした楽しい、Happyな生活をする意味で、贅沢はやめても、生活レベルを落とさないことが大前提となります。
さて、その住宅ローンについてですが、できる限り、年間返済額は、抑えることが理想です。
これ、年収の２５％まで・・・となれば、年収３００万であれば、７５万、５００万であれば、１２５万円となります。これを基に金利や期間により、融資で借りることができる限度額が影響されます。
例えば、期間が３０年で金利が１．５％とすれば、返済額の２５％で月６．３万円とすれば、３００万で１，８２５万円となり、５００万の場合であれば月１０．４万円となり、３，０１３万円という感じです。
ここで、３００万の２５％となる７５万ということは、月６．３万円ほどということですが、金利１．５％で月５万円を３０年借りると１，４４８万円、３５年借りると１，６３３万円となり 月１０万円（年１２０万）とすれば、単純に倍となり、３０年返済で２，８９７万円ほどで、３５年であれば、３，２６６万円となります。
つまり、月１０万円で３５年の返済としても、予算が３，５９０万とするとそれまでには３２４万円ほど足りませんので、どうしても月１０万円でおさめようとすれば、他にさらに自己資金が必要であるという理屈になります。
何度も言いますが、金利１．５％で計算していますので、実際は調査時により計算することになります。
もちろん、その１０万円を１１万にするだけで３５年返済で３，５９２万円となり、先ほどの不足分はなくなりますが、ただし、くれぐれもこの計算は、金利１．５％の場合ですので、しっかりとご理解のほどを。
これなどから自己資金は、２割以上あれば、少しは楽な支払計画になることがわかるかと思いますので、頭金は少しは用意しましょう。
逆に冷静に考えていただくとそもそも頭金が少しも用意できないような生活で、果たしてこれから先のローンの支払いは、本当に大丈夫ですか？とも言えます。
１．５％で自己資金１５０万２８５０万円を３５年の借入とすれば、月８．７万円＝１０４万／年となり、２５％として逆算すると年収４１６万円以上となります。
もちろん、これを３０％とすれば、年収３４６万以上となりますが、無謀とも思えますので不動産会社から推奨されても要注意が必要です
結局は、１．５％で３５年返済で１００万あたりの支払は、３，０６１円ほど。
これが、金利が１％あがるだけで３，５４７円となり、１００万あたり５００円弱の負担が増えますが、現在お住まいの家賃が仮に８．５万円とすると、先ほどの３，０６１円で割ると２７．７６となりますので、２，７７６万のローンと同等であると計算できます。ただし、色々な諸経費や税金などは省いております
出来る限り借りないほうがいい。借りれる額を借りるのではなく、必要な額だけを借りるという発想が大切で、だから身の丈ハウスで建てるべき！と言えるのですが、住宅ローンに関しては、これから先のしっかりとしたライフプランを立ててほしいと願っております
弊社では ライフプランを作成していただけるファイナンシャルプランナーもご紹介できますが、ただし、お金は貸すことはできません（笑）
数年前にその会社で建てたお客さんを尋ねてみよう！
先日 あるお客さまからご連絡があり、このシステムが始まった12-3年前のサラリー時代にご紹介したある工務店さんが、全くメンテナンスをしないようなので、こちらの現在の優良登録店である工務店さんに対応していただいたら、すぐに終わりました。
メンテをしないこの工務店は、その後、評価を落としつづけ、現在はご紹介は一切しておりませんが、中小である工務店が、メンテを一切しないって、そもそもの姿勢として、いかがなものかなと思ってます。
建てて終わり
という姿勢は、住宅業界では中小の工務店にまで浸透しているようです。
で
素朴な疑問を書く事にします。
先日、あるお客さまに同行した超大手のハウスメーカーのエライサンが
皆さん、とっても満足されている
不満は私は聞いた事がない！
なんて、バカな事ぬかしていました
これ ありえない！
現実的でなく
心がない言葉とすぐに分かる
であるなら、モデルハウスなんてやめて、これまで自社が建てた家を堂々と公開すればいいし、満足度が高いならリピートや紹介率が高いわけですので宣伝なんて非効率な事止めればいいのに…と言いたくなります。
外部シートもチラシもあちらこちらへ撒いたりするぐらいなら、ここもあそこも当社が建てました！と言えばいいのです。
でも、なぜこれをしないかと言えば、今の時代は、個人情報がどうのとか…を言い訳しますが、では 個人情報がうるさくなかった時代であった過去にそんな事をしていたのか？と言えば、してなかったですし、彼らの本音は、満足されていないお客さんの所に訪問されると困るから…が本音であります。
お客さんを紹介して…とプロ側が言うのであれば、建て主に対してこれまでのお客さんを紹介して、訪問してもらって自分で直接聞いてみます？っていう事があってもいいですよね
なぜこんな当たり前のような現象が起きないのでしょうか？
これは 視点が自分しかないからです
でもですね・・・くれぐれも現場見学会などやっているところとかのお客さんはだめですよ。
あるハウスメーカーなどは、自分の家を見せたり、口添えするその家の施主にある程度のお金を払っているハウスメーカーもあるのです。つまり自宅でできるバイト。
ですので、メンテナンスを含め、何年もお付き合いしている施主さんの家をご紹介していただいたらいかがでしょう。売りっぱなしでない事もわかりますし・・・ね！
ほったらかしにしている家づくり会社は、実に多いです。
営業担当者いわく あれだけトラブルになったから近づけない・・・という関係のお客さんも沢山いるから、そんな営業担当であれば、家づくりを失敗した不幸な家づくりだった！と言われても仕方がないです
あなたは しっかりと身の丈に合った家づくりを
分譲と注文住宅の差は何？
街を歩いていて、工事中に決していい家づくりをしているとは思えなかった建売が売れていて、住まれているのを見るとかなり複雑な気持ちになる
相談されたら、やめたほうがいいと言いますが、だからと言って、いちいちこちらからいうことではない。私の親戚も購入してから意見を尋ねてきたが、色々と感じたが何も言わなかった。大人が決断して気をよくしているなら、あえて言うものではないと思ってます。
でも、それなりの価格を払う、融資を組むのにそもそもどうだろうか？と感じる家は実際に建っています。
注文と分譲（建て売り）の家づくりには差があり、分譲の場合は、そもそもまずは価格がありきです。
土地を売主に上手に言って、市場価格より安く仕入れて、販売価格を真っ先に決め、土地や開発費を引いて、利益を引いて、残りでどこまでできるか・・・ という考えになります。
つまり 引き算式の家づくりです。
一方で、注文住宅は、プランを決めて要望の仕様や性能にして積算をしますので、足し算式の家づくりです。
だから分譲は、家にあわせた生活をするという感じであり、一方注文住宅は、自分のライフスタイルに合わせて作り上げていくという感じになります。
だからこそ、その差が満足度の差になると思いますが、価格の差にもなるという事にもつながります。その結果、使い勝手や性能や設備の違いもあるので快適性が違ってくることになります。
もちろん！注文住宅であっても、建売並みに使い勝手の悪い、設備も性能も悪い家づくりを提案する会社がありますので、やっかいなことなのです。
つまり 誰と建てる？が一番問題なのです。
