その〝あぶない〟を見分ける方法
CASE1 商談が順調に進んで契約時に総費用の半分以上を支払った。「小さな会社なので資材などの調達のために皆さんにお願いしている」という理由だったので、自分なりに納得してつなぎ融資をして支払いをした。解体を終え、地盤改良が始まり基礎工事の途中で工事がSTOPしたので連絡すると電話がつながらない。そのまま行方不明で。。。
CASE2 建築条件付きで建てた新居に住み始めると、柱・壁・床に傷や塗装ミス、ドアも調子が悪いなど素人でもわかる不具合が次々と。キッチンの排水溝からも異臭、システムバスの壁がずれ始めたりストレスがたまるばかり
多くの方にとって、家づくりは一生に一度の大きな買い物ですが、それでも相変わらず、不動産会社と住宅会社とのトラブルは尽きません。そんなトラブルに見舞われないように家づくりの前に知っておきたいポイントと法律について簡単にまとめてみます。
契約前に疑問を感じたら焦らず必ず再考を！
今後着工棟数、職人減少により倒産なども増えるおそれがあります。建売や建築条件付きで丸投げする不動産会社も工事をしてくれる工務店が見つからない可能性もあります。
これから契約をされる方は、上のCASE1にならないように少し前の富士ハウスのニュースをまずしっかりと意識されることです
CASE1や富士ハウス問題に共通している事は、多額の前払いを払わされている事です。CASE1では、契約時に半分以上を払っていたようで、富士ハウスでもキャンペーンと称して契約時に全額を払うと〇〇が付くと推奨していたらしいのですが、どうせ払うならと思ったようだが、完成するまでの工事期間をしっかり考えたほうが良い。
そもそも契約時に何が必要で、工事期間と工事内容の出来具合と支払するタイミングをチェックすることだ。要は何割できているのかである。つまり出来高払いが正解なのである。
CASE1では、「小さな会社なので資材などの調達のために皆さんにお願いしている」と言われたらしいのだが、それこそ会社が借入して準備をすればいい事である。
例えば、こちらを見ていただこう
ある雑誌に掲載されていたあるハウスメーカーの支払い条件であるが、全部足すと１１０％となるのでおかしな事例だが（笑）着工時までに４０％、上棟時までに７０－８０％となっているが、これを消費者として常識と思えるかであります。
業界の常識なんて、社会での非常識なんでいいんですよ。消費者の感覚で常識と言えるかであります。着工までに４０％できているか？上棟時までに７-８０％できているかであります。そこをやはり契約前にしっかりと契約相手（つまり住宅会社）に質問する必要があります。
おそらく上と同じように色々な理由を並べてくるでしょう。それでは仕方がないと思ってCASE1の方のように払うのであれば、事故にあったと思うしかない。
しかしながら いやいや違うでしょ？と言いたいわけです。
売る側 プロ側に言われるままに支払うからダメなんです。契約というのは、お互いが納得した条件でするものなので、あなたが納得できないなら支払い条件が悪いので、契約をお断りすると言えばいいのです。
これをプランも見積も仕様も性能もまとまってそれなりに人間関係ができた時に契約となりその時にはじめてこの支払条件を聞かれるので今更断れないという心理になるようですが、いやいや、だから商談が始まる前に最初の時にしっかり聞けばよいのです。
商談をはじめるまえにお聞きしたいことがある。契約した後はどんな程度の図面が用意されるのか？支払い条件はどうなっているのか？見積書はどんな感じで契約となるのか？
図面が驚くほどないかもしれない。見積書はドンブリで一枚だけかもしれない。支払い条件も上のように消費者にとってかなり不都合な条件かもしれない。
それならそのあとの商談をしなければよいのであります。
そもそも住宅会社は、何故お金を早く回収しようとするのか?を考えればよい。できるだけ早く回収して、引渡し前に利益を確保しようとしているようにも思えますし、早く現金回収をするほど経営が苦しいのでは？自転車操業ではないのか？とも言えます
危ない会社の話のついでに申しあげると、まだ中身が詰まっていないのに早く契約を急かす会社も怪しいと思った方が良い。大手の場合は自分の成績のためだけの傾向が多いが、中小工務店の場合は、資金繰りが大変なのかもしれないので関わらないほうが良いと言えます。
また中途半端な会社で担当者がコロコロ変わる会社も要注意です。取引先や下請けも危険を感じるので変わったりしますが、これは社内の事なので消費者には分かりにくい事ですが、業界内の方に聞けばそんな話も耳に入りますが、他社の事を言うと印象が悪くなるので、実際には言わない人の方が多いかと思います。
ちなみに私もあの会社の対応が悪いとか、危険だとか、大借金があるとかを耳にしますが、相談者でその会社と建てるつもりと言われた場合は、悪い情報を伝えることはしません。ただし、この会社ってどうですか?とまだ決めていない場合は、こういう情報がありますよ！という事はお伝えしていますのでケースバイケースです。
ですので、あぶない兆候が見えたら流されず焦らず、一度立ち止まって計画を見直すことも必要です。
だから、これらのために業界では「住宅完成保証制度」でリスク回避をしましょうと書かれたり推奨されてますが、ちょっとお待ちください。
その制度の内容もよく読んでみればいいです。お金を全額保証するものでもありません。しかもそのような保証を扱う会社や仕組みは、必ずどこかで利益を取ろうとしていますので消費者からすればさらに余分な費用が掛かりますし、手数料は取られます。弊社も大阪ガスグループ時代にあれこれ考えて、代理で費用を預かるなどの完成保証をおこないましたが、そもそも上で書いたように出来高払いをすればいいのです。
つまり払いすぎない。これにつきます。
まぁ そもそも潰れるかもしれないと思う会社のためにお金を払い過ぎてそのためにまたお金を掛けて保証を付けるってバカバカしいですよね。そんな心配をしないといけない会社に難でお金を預けるんですかね？なんで依頼するんですかね？・・・よくお考えくださいね。
つまり危ない兆候は
- 多額の前払い金を要求される
- 契約を急かされる
- 担当の営業マンや社員が頻繁に変わる
という感じです。
CASE2の場合は、建築条件付きで建てる会社が選べない。条件付きとは名ばかりで建売ではなく売り建てなので、間にはいっている不動産会社が、価格優先だけで丸投げしているだけですので質や仕様や腕にはこだわりがない
つまりかなり粗悪工事でも、その程度しか費用を払っていないから文句が言えないのである。
職人さんなどが好きで粗悪な工事をするわけではありません。お金をいただけないからそれに見合った工事しかできないのです。その点を誤解されない事です。
建築の事を知らない窓口の不動産会社が何をもってちゃんとしていると言えるのかであります。なら工事中は第三者が見に来ているのか？検査に来てもらっても、はっきりとそう言えるのか？
仕様書・性能などどのようなどこまでの工事なのかの図面があってはじめて契約となる。できるだけそれを理解したほうが良いが、そもそも誰がプランをしているかと行く基本がよく問題になります。
いずれにしても価格優先で分譲されたり建築条件付きとなっている物件には、多くの期待できないでしょう。
欠陥住宅を１棟でも減らしたいなら、わけのわからない分譲や建築条件付きをさせない事が社会のためであると思う。
とは言え、抜いたらあかん柱を抜いて耐震強度が上がったと平気で言っているリフォーム会社もいい加減な会社が多いんですけどね。。。