土地情報についての考え方、取組方
11月に入りましたね。今年もあと二月。おそろしい速さです。
11月に入り、どうやらエンドユーザー向け(BtoC)の活動している住宅会社や工務店は、急かしても無理なようなので自然災害の補修工事は焦っても仕方がないと半ばあきらめて、前向きな活動にもどるようです。
ただ、大手の協力業者として活動している工務店(BtoB)などは、大手の会社のわがままと言いたい放題により、しばらくは抜け切れない感じで仕事の割にはお金がもらえないので補修倒産にならないか、心配であります。
ツイッター上では、東京方面の地震雲が話題になっていますが、このタイミングで自然災害は来ないでほしいと願っております。
では、イエヅクリノオハナシ。
駅が近くて、買い物も便利で、校区が良くて、前の道が広くて南向きで、できれば掘り出し物があればよい
さて こんな都合のいい土地があるでしょうか?
仮にあるとすれば、なぜ不動産会社を含め誰も買わなかったのでしょうか?となります。
もちろん相場の2倍も価格がしていたら、そういう情報は流れてくるかもしれません。でも、掘り出し物なんてありえないですよね。
そもそも売主の仲介する不動産会社が買うでしょう(笑)
私も業界に身を置いて肌で感じたが、一般市場に流さないで、いい情報は不動産会社に流します。
というのが、例えば、レインズに安易に掲載すると碌でもない不動産会社が、声をかけてくることになる。
そうなると実に厄介で相手がどんな不動産会社であっても対応しなければならない。
例え相手が全く仕事をしなくても、言葉も態度も会悪い無能な不動産会社であっても…でありますが、これって相手するのも嫌ですよね。
それが、レインズに掲載するとそれがあり得るから、信頼できる不動産会社の担当者に相談して流してもらうようにしている
ちゃんとした人が関わるから、話がややこしくないのであるが、おわかりいただけます?
このようにして一例ではあるが、一般市場に流れる前に不動産業界で分譲用地として販売されるのであります。
私のところへ売る物件として、ご相談に来た物件などは、古いアパートが経っている物件で、住人が数人住まれている状態の不動産を売買したいという話
一般市場では買うはずもなく、ややこしい人に話を持っていくと足元みられるのは誰でも理解できるかと思います。
だからこそ、信頼できる人脈が豊富な方を絡ませたわけであります。
そうなれば、アパートが経っていて住人がいても、足元みられる価格より高く売れるわけである。
そんなことからも、相場より安い土地というのは、何かの理由があるから市場に流れてきているのでそれをしっかり判断しなければいけません。
だから、掘り出し物なんか世の中にないと思う方がラクなのであります。
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例えば、学区に拘ったとしても、向こう何年の話でしょう!となります。阿倍野区で言いましたら、文の里中学校エリアは、どうもずっとバブッていますが、その学校に通う時期だけ賃貸でもいいのでは?という考え方もできるわけです。
極論ですが、高々小学校中学校に通う時期は限られておりますのでそれが終わってから、不動産購入を別の場所で考えてもよろしいわけです
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不動産購入の際には 路線価と売価を調べてみたりするのもよい。
例えば、Aの土地が路線価で12万が売価で15万で売られているものとBの土地が路線価15万の土地が20万で売られている土地であれば、12÷15=0.8と15÷20=0.75となりますので差があまりないAの土地が資産価値が高いとなるのです
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悪質な不動産会社などは、チラシなどに掲載している物件は売る気がなく、問い合わせがあったお客さんを見込み客としてリストを作ることが目的だったりしますので、くれぐれも軽率な行動はご注意くださいませ
よくよくわからない不動産会社の事だからこそ、大手だから安心!と思う方が多いようですが、そうでもなく結構、数字を追っかけているのは、ハウスメーカーと同じであり、消費者に対して露骨にえげつない事されている会社が多いです
雑誌やポータルサイトやチラシに掲載した時は売れていなくても、配布や掲載されてからすぐに売れてしまう事もあるので、一概になんでもおとり広告とは言えないのですが、タイムラグが多少ある事も消費者の立場から理解されると気持ちは楽になるかともいます
そんな不動産会社ができるだけ言わない事ベスト3として
- 売却理由に問題あり
なぜ、売却するのかが問題です。マンションの場合は、上下階がクレーマーだったり、雨や水漏れした物件であったり、断熱性の悪さなどはあまりご説明されないかと思います - 近隣とのトラブル
上と重複しますが、例の騒音おばさんや隣家と何かともめていたり、ゴミなどのトラブルなど様々な事が多いです - 周辺環境に難あり
変電所や火葬場、墓地にゴミ集積所など何かと気になる施設に対して何の説明もなければ、これは違反となりますので気を付けなければいけません。わかりにくいのが昼間の状態であり、飛行機などの音や幼稚園などの子供の声などなどもあります。