不動産業者からの電話にご注意
ホームページ 新しいページを作成しましたので是非お読みください
ではこちらのブログは 今回は不動産適正取引推進機構からの注意を掲載しておきます。
とかく宅建業法も広告についても、不動産業界で発信されている情報は良い事が書いてあるものも多いのですが、業界人が伝えないので一般の方まで届くことはさほどないし、不動産業界人だけが読んでも意味がないと感じているので、こういう場で皆さんにも読んでいただいて、しっかり予備知識として正常な不動産取引をおこなっていただきたいと思っております
その至って真面目に取り組んでいると思われる不動産適正取引推進機構のホームページはこちらです
さてこの不動産適正取引推進機構から「原野商法の二次被害」トラブルについての警告が届いておりますので掲載いたします 以下の通りですが、基本不動産会社がいいハナシであれば、自社で処理してラクして儲ける術を考える体質の会社が多い！と思っていたらいいハナシなんて、素人の方に届くことはありませんので、その点だけはしっかり意識してください。
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国民生活センターが１月25日に、売れる見込みのない土地を買わされた「原野商法」の被害者が、再びトラブルに巻き込まれる二次被害が急増していると発表しました。
被害者の土地を高値で買い取ると持ち掛けて、巧妙に別の土地を購入させる手口が目立っており、契約者は平均75．1歳で高齢者が多いと言われています。
昨年4～12月に全国の消費生活センターに寄せられた原野商法の二次被害に関する相談数は1196件で、過去最高だった2014年度を上回ったそうです。支払った金額は1件当たり平均467万円にもなるとの報告でした。
目立つケースは、手続き費用などの名目で金を請求し、実際は土地の売却と同時に新たな土地を購入する契約をさせる「下取り型」です。費用を工面するため自宅を売却させられたケースもあります。今回は、原野商法の二次被害トラブルについて情報提供致します。
そもそも、「原野商法」とは、将来の値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林などの土地を、値上がりするかのように偽って販売する手口のことで、1970 年代から 1980年代にかけて社会問題になっていました。国民生活センターでは、過去にも注意喚起を度々行ってきています。
販売購入形態としては、訪問販売と電話勧誘販売がほとんどです。2017 年度は訪問販売の件数が731件（71.6%）、電話勧誘販売の件数が226件（ 22.1%）となっていますが、トラブルの内容を分析すると、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとする「売却勧誘」型の事例が大変目立っていると言われています。
この「売却勧誘」型をさらに分析すると、契約内容の詳細を説明せず「手続き費用」「税金対策」などといった名目でお金を請求するが、実際は原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている（結果として差額分を支払わせる）という「下取り」型（「売却勧誘-下取り」型）と、売却のために必要だとして原野等の調査や整地などの費用を請求する「サービス提供」型（「売却勧誘-サービス提供」型）に大きく分けられます。
最近では、「売却勧誘-サービス提供」型に代わって、「売却勧誘-下取り」型の相談が目立っています。
そのほか、数十年前に購入した原野等の土地の管理費を突然請求するという「管理費請求」型も多く見られるそうです。
相談事例から考えられる問題点としましては、以下の通りです。
１．不当な問題勧誘が行われている
（１）契約の重要な部分について、ウソの説明をしている。
- 具体的には、口頭で説明される売却額と契約書に記載されている売却額が異なっているケースがみられます。また、購入費用は後で返す、消費者が購入した土地は後で業者が買い戻すと説明する事例もみられますが、実際に返金や買い戻しが実行されたケースは確認できておらず、非常に悪質な事案が目立ちます。
（２）原野等を売却する際、土地の購入契約もセットだと消費者に気付かせていない。
- 原野等の土地の売却契約をする際、業者は「手続き費用」や「税金対策」など、さまざまな名目でお金を支払うように要求しますが、契約書を確認すると、売却契約と同時により高い値段の別の原野等の土地を購入させられたことになっており、様々な名目で支払わされた代金は、実際にはその差額分ということで、この点について、業者は土地の購入契約を消費者に認識させるような説明をしていないケースがほとんどだと言われています。
（３）子供に迷惑をかけたくないという消費者の気持ちに付け込んでくるケースが多い。
- 1970 年代から1980 年代にかけて現役世代の時に原野等を契約した消費者は現在高齢になっているわけですが、「子供たちに負の財産を残さないために原野等を手放したい」という高齢者の気持ちに付け込んで、悪質な業者は勧誘を行っているものと考えられます。
（４）売却する土地にあたかも価値があるかのようなセールストークを行っている。
- 「土地を欲しがっている人がいる」などとあたかも売却が確実であるかのような説明や「オリンピックまでにその土地一帯に複合レジャー施設を造る予定」などと言って、消費者が興味や関心を持っていそうな将来の事柄に絡めて、あたかも売却する土地に価値があるかのように思わせるセールストークが行われているそうです。
- そのほか、「震災被災者の仮設住宅を作るためあなたの土地が必要」、「福祉関係の施設を造る計画がある」等と社会貢献につながると思わせるセールストークもよく見られるそうです。
２．交付される書面に問題がある
（１）宅地取引と誤認させているケース
- 業者の中には、「宅地建物取引業」の免許を取得しており、契約書面にも「宅地建物取引業法○○条の規定に基づき～」と記載をしているケースが見られるそうです。しかし、山林や原野などの土地は宅地ではないため、基本的には宅地建物取引業法の適用はありません。
- なお、業者が免許を取得していることを信用して契約してしまう事例もみられますが、宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため注意が求められます。
- なお、「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」のほか、都市計画法上の用途地域内の土地で、 道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものもあります。
- また「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「宅地」すなわち「建物の敷地に供せられる土地」 とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わないものとするとされていまして、原野であっても宅地建物取引業法の適用がある場合もあります。宅地建物取引業法の適用がある場合は、特定商取引法の適用はないことになります。
（２）特定商取引法に定める記載内容を満たしていないケース
（ア）法律に定める記載事項が記載されていない
- 訪問販売や電話勧誘販売での原野等の取引は原則特定商取引法の対象であり、業者には、特定商取引法に定める記載事項（クーリング・オフの条件など）が記載された書面の交付が義務付けられています。
- しかし、記載すべき事項が記載されていないなど、不備のある書面が用いられているケースがよく見受けられます。
（イ）クーリング・オフはできないと誤認させる記載がある
- 業者が用いる契約書面には「本契約は買主自らの申し出により自宅にてご契約させて頂いているので、クーリング・オフの適用は除外といたします」などと記載がある場合があるそうです。
- しかし、そもそも自宅ではない場所で契約しているなど、事実と異なる記載が行われているケースがみられ、このような記載は、クーリング・オフはできないと消費者が誤認するおそれがあり非常に問題だと言えます。消費者自らが主体的に自宅での契約を望むケースはなく、業者から訪問したい旨の申し出があり、これを承諾したケースがほとんどかと思いますので、この場合、「請求」にはあたらずクーリング・オフの適用除外となることはありません。
（３）請求の根拠が不明
- 根拠がはっきりしないにもかかわらず、数十年前に契約した土地の管理費等の支払い義務があるとして請求書が送付されるケースがみられますが、このケースにおいては、業者が支払督促を行う場合もあり、注意が必要です。
（４）深刻な相談事例が寄せられている
（５）消費者がクーリング・オフの通知をしても対応されず、業者と連絡不能になる
- ほとんどのケースで最終的には連絡がつかなくなるそうで、取引業者の事業実態が不明であり、詐欺のおそれも十分に考えられます。
以上のことから、消費者への注意喚起が今後さらに必要です。
対策としては、以下の通りです。
（１）「土地を買い取る」「お金は後で返す」などといわれても、きっぱり断る。
- 原野商法で購入した土地について、「土地を買い取る」などといった勧誘で実際に消費者が利益を得られたケースは皆無です。トラブルに遭うおそれが非常に高いため、電話や自宅への訪問で勧誘を受けてもきっぱりと断ることを業界全体でも注意喚起する必要があります。
（２）宅地建物取引業の免許を持っていても注意する。
- 宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため、原野等に関する売却話があったときは、慎重に対応することを呼び掛ける必要があります。
（３）根拠がはっきりしない請求にはお金を払わず毅然と対応する。
- 請求書が送られてきても、言われるがまますぐにお金を支払わないようにすることです。但し、裁判所から特別送達が送られてきた場合には、そのまま放置すると、業者の請求がそのまま認められてしまうおそれがありますので、絶対に放置せず、すぐに消費生活センター等に相談していただきたいと思います。
とにかく、少しでも不審な点を感じたら、すぐにお金を支払うことは絶対にせず、消費生活センター等に相談しましょう。
周りの人も高齢者がトラブルにあっていないか気を配り、原野商法の二次被害トラブルを関係者同士の協力で防ぐことかが求められます。周囲の高齢者の生活に不自然な点があれば消費生活センター等へ相談するよう勧めましょう。
今回のような原野商法の二次被害トラブルの拡大は、不動産関連事業者への不信感にもつながりかねず、とても残念なニュースです。
被害者のことを思うととてもお気の毒ですが、今後の被害拡大とトラブルの未然防止のために、機構としても、引き続き有益な情報提供と助言業務に努めて参りますので、引き続きのご理解とご指導の程をどうぞよろしくお願いいたします。
（参考）独立行政法人国民生活センター記者発表資料（平成３０年１月２５日）
http://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20180125_1.pdf
いかがでしょうか？
不動産会社の悪いイメージそのままで残念な事ですが、これも今の時代でもおれおれ詐欺のように現実におられるようですので、高齢のご両親がおられる方はお気を付けくださいませ。
リフォーム業界はまだまだです
今日は リフォームの事を書きます。
私がサラリーマン時代に出向先で経験した際に参加した会議での話ですが、それは、契約したリフォーム物件の見積りの〝根拠〟について、私の突っ込みとある営業担当者の会話です。
『この見積り価格と原価の報告ですけど何の根拠で出した価格ですか？』
『なんの・・・といわれても・・・』
『例えば、原価ですけど・・・』
『原価は、客出しの見積りの0.75掛けです』
『？？ ・・・ということは、客出しで数量不足とか、拾い漏れとかあったら原価が上がるので利益がおちるわけですね』
『いや、その時は下請けに我慢してもらいます！！』
『そんなやりかたで本当にいいのかな？』
『仕事できるだけでもありがたく思っていただかないと…』
『・・・(しばし沈黙)・・・では、その客出し価格が相場とどう違うのかは、いつ、どの段階でどのようにして見極めているのですかね？』
『客の話から、その時々です』
いかがでしょうか？ こんな話を聞いて私はずっと？？？で、わかったようなわからないような会話ですが、残念ながらこれは実話です。
他社は、工務店を連れて見積もりださせて、そこに計上していくだけ…そんな言い草をしますが、でもそれと比較する内容ではないです。
例として、ひとつのりんごをお客さんとハナシして、売値価格を決めて成立してから、仕入れ価格を勝手に決めて、果たして問屋さんにその価格を言って通じるだろうか？
言ってることは、それと同じなんですけどありえないですが、実は、そんなありえない事をあたりまえのように考えてさもそれが常識出るかのようにしている業界人たち！
私が、リフォーム会社で勤めていたときは、お客さんへの見積もりと実行予算を別につくり、図面と一緒にいつも検討していました。
で、内諾いただいたら、課題や懸念されているところを含めて現場確認をしっかりするというそんな進め方でしたが、これが本来の元請の仕事ではなかろうかと思う。
曖昧なまま見積もりに単純に利益を乗っける・・・とにかく、リフォーム業界はこのように胡散臭いまま仕組みができていますので、リフォームをする場合は、くれぐれも皆さんは、業者の選択に気をつけてくださいませ。
リフォーム業界は、素人も多くて無責任な方が多く、お客さんの家のリフォームの善し悪しよりも自分の成績が一番気になるご様子ですから、基本家づくりで営業マンという存在が問題の原因のひとつでありそうです。
あらためてしっかりと考えて、誰が聞いても〝こりゃいいわ〟というカタチにしないとダメです。今の時代は、昔と違い ハッタリは通じない時代で、後ろめたさや罪に感じたり、悪いことさえしなければ、理解してくれる方は必ずおられます。
３５％以上の利益を取る会社が多いようですが、それだけ取る必要があるリフォーム業界の体質を変えたいもので、これは、私がリフォーム業界で働いていた時代に素直に感じていたことであります。
流通とはわかるが、あまりにもこんな安易な方法で利益計上する意味はなんだろう？しかも、それでも儲からないといわれているこのリフォーム業界のおかしな仕組みを変えたいものだ！新築市場も同じでこれまでの家づくりの仕組みや考え方を一切見直しもしないで、きれいごとは言ってても、結局は下請け叩きをして、利益だけを計上する方法邪道でしかないし、それではハウスメーカーの家づくりと変わらない。おそらくこれからの住宅業界におけるあの仕組みのハウスメーカーは厳しくなるし、これから先１０年後の事を考えると、リフォーム業界も仕組みやシステムを変えないかぎり、益々しんどくなります。
大きい会社ほど何も変えれないが、小さい会社ほど柔軟に変われますし、結局、最後まで残れると信じております。
頑張りましょう！
社会に誇れるいい業界に変えましょう ！
若者が働きたくなる業界にしましょう ！！
家づくりをしながら 社会に対してどうしたいのか？
不動産業もそうですが、それをしっかり考えて動かないとダメな立場だと思う。
余談になるが 下記写真はたまたま調べ物をしていた時にグーグルで見つけたイギリスの街並みですが、あきらかに日本の街並みと違います。こういう事を全体が意識しないといい街並みなんてできません。
設計事務所（建築家）の仕事について
現在、設計事務所の立場で書いた人と工務店側の視点に立って書いた人の本を平行に読んでも、どちらにも突っ込みどころもあり、肝心なところは、上手にぼかして書かれてますが、建て主の視点で読むと工務店側に立って書かれた人の本の方が、理屈は通っておりますが、詳しい話は、また先々お伝えします。
建て主に対して、ずっと責任を負う立場と価格も責任も問われない立場であれば、どちらの方が責任が重要かは、どなたでもわかります。
不具合の可能性やコストなどからも、施工者がやめておいた方がいい！と指摘しても 責任も負わないで、価格意識を持たないで、デザインだけを追求するような建築家に頼んだ方は 不幸と言えます。
東京からご相談されている方が、今進めているご様子の建築家との家づくりで悩まれているので、今回設計事務所のお仕事について書いてみます。
この建築家=設計事務所の仕事は、大きく分けて二つ存在します。
Ａ 純粋に設計をして、それに準じる家を建てる
Ｂ ハウスメーカーの設計部隊のような立場の役割
建築家を紹介します！というほとんどの仕組みは、Ａタイプですが、一見プロデュースのようにしていて工事は自社で受注するケースは、Bタイプです。
ですので、建て主が自分で探しても、自社で受注しないカタチのプロデュース会社に
ご依頼する場合は、Ａであり、これは、建築家と向き合うカタチなので、どうしても、しっかりした図面も必要となるので、費用も時間もそれなりにかかります。
もちろん、見積をする前に（ここがポイント！）イメージや仕様などが優先なので、コストもかかってしまいます。
一方Ｂは、ハウスメーカーや工務店が、基本的に主導権を握る仕組みなので、図面を整える役割！という感じとなりますので、先ほども言いましたが、施工する会社が受注する事が目的の建築家紹介システムなどは、このＢに該当し、建築家と建てる家づくりでも、その設計監理費のコストなどが高く感じる方は、どうしてもＢの選択となりますが、建築家や設計事務所さんの本音とすれば、競争などは避けることができれませんので(ここが建て主にはとっても伝わりにくいのですが…）競合ない場所のＡのお立場で仕事をしたいものなのです。
ですから、世の建築家がこうあるべき！と言っているのもＡであり、つまり、お客さんとしっかりと時間をかけて話をしながら進める家づくりは、Ａタイプになりますから、何度も言いますが、その仕組み上、図面を書くことが最優先となるので価格よりも先に仕様優先の家づくりとなってしまいますので、その結果、予算より優先されている作品に近づくことができるのです。
これらの流れなどもしっかりと認識したうえで依頼しなければ、必ず依頼する側とされる側でズレが生じます。
一方で建てるお客さまにも、価値観の違いがあります。その部分にコストをかけてもいい！と思う人とできるだけかけたくない！と思う人ですが、これは、どちらかを正当化することなんて、できることはないです。どちらも正解であり、どちらも間違いでもありません。
また実際の設計図書関係の作業では、工務店・住宅会社やハウスメーカーにより、ましては、自社がこれまでお手伝いいただいた設計事務所に確認申請や書いてもらった方が
何事もスムーズ (または自社スタッフで書く)という事もあり、これらは、結果的に少しでも、お客さまにコストや時間などを還元できる部分となります。
ですので、設計事務所の方々が、純粋に建築家のお仕事を理解して頂き、紹介して、気持ちよく仕事をしていただくためのＡタイプとひとつの設計部門のような家づくりをするＢタイプを平行に用意して、それをお伝えしてお客さまに選んでいただこうという考えがベストであると思います。
なお、ほとんどのハウスメーカーや工務店などでは、望まれているのは、Bタイプであり、自社完結型を理想とされていますが、これだけでは、設計者が不在ですが、しっかりした施工力がありながらも価格力もある施工専門工務店との〝ご縁〟はいつまでもないままとなってしまいますので、工務店の対応力によってＡとＢは違ってくるものなのです。
ただ、設計事務所が、Ａ登録を希望されるのですが、これは工務店と同じことが言えるのですが、結局は、あなたと他社（他者）との違いがなんなのか？が大切であり、他社と比較された際にそれが個性となるのですが、建築家の場合はかなり伝わりにくいと思われ、これについては、工務店も同じですが、なんでもできますが一番個性のない事といえます。
だから、ハウスネットでは、今の家づくりにおける色々な立場の方の色々なご意見を整理したら建築家との家づくりについては独自なカタチになりました。
設計事務所の方のほとんどの意見は Ａタイプ
工務店やハウスメーカーとしては Ｂタイプ
家づくりにおいてその他経費が掛かるのはＡタイプ
その部分をできるだけ抑えるのがＢタイプ
それぞれ ネット上などでも意見相反となっているはずですが、なお、ハウスネットでは、Ａ登録の紹介は、ハウスネットのホームページ、Ｂの仕組みの場合は、価格が見える家づくりで行っておりますが、無理やり型にはめないでこれが殉難にプロとして対応するという事だと思います
■ 整いました 設計事務所のお仕事
