某○○ハウスさん またも５０００万!?
３連休は 超暑いですが有意義に過ごされましたか？
私は 昨日はプランニングの日。
昨日は、昼寝はしたものの、なぜか、１日中冴えてまして、１週間以上予定していた３案件分のプランをラフではありますが、作成することができましたが、いずれも何となくは見えたので、細かい部分の落とし込みとなっていきます。
できる時はできますが できないときはさっぱりですからね。。。
では イエヅクリノオハナシ
先週いただいたご質問についてお応えしますが、土地から探す家づくりをする方には、多少なりともご参考になるかと思います。
では まずはご質問です
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何度かメールで質問させていただいている〇〇と申します。今回、気になる土地が出てきたので、先日現地を確認し、値段交渉の用紙を提出しようと思っています。
周辺環境としては。。。。ご説明（略）。。。。建築条件なし（古家付き）敷地面積約２３．１坪 南向き、道路との高低差なしで、はてさて、２３坪の土地でどのくらいの家が建つのか。希望の間取りがかなうのか。予算はいくらくらいなのか検討もつきません。
〇〇ハウス（先日こちらでも書いた度々出てくる超大手のハウスメーカー）で現在、間取りとざっくりとした見積もりを出してもらっていますが、大体５千万前後だと言われました。
そこで
- 土地と建物を別々に購入する際は、どのような流れでの購入になるのでしょうか？
- 土地と建物を同じタイミングで進めたほうがよいのでしょうか？
- いつのタイミングでHM、工務店、建築家などを探したらよいのでしょうか？
うまくまとまらない文章ですみませんが、よろしくお願いします。
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さて、皆さんが同じ立場であるならどうされます？どう思われます？
◇◇◇では ご回答いたします
私は、車は乗らない派なのですが、購入検討場所を確認するとインターの近くのようで便利そうですね。
さて、土地が２３坪ということですが、その土地の建ぺい率はいくらでしょうか？仮にそれが６０％としましょう。それであれば、建築可能な面積は１４坪弱ほどとなります。また、容積が仮に２００％とすると、４６坪まで可能と見えるのですが、これは前の道路幅によってこの容積率は、規制が出てきます。その理屈は、道路が狭ければ、そこまで建てれないという程度の意味です。
仮に総３階建て可能とすると３層で考えると１４坪×３＝４２坪（この場では、道路斜線その他の斜線制限を無視しています）となると世の中の平均の３５坪前後は、建てれそうです。
その間取りについては、価格は別で、その○○ハウスのプランがご参考になるかと思います。おそらく、ご予算を聞いているならともかく、その価格は、あまり受注する気のない価格ではないでしょうか？万が一、受注しても高利益があがる様に出されている感じもしてリアル感がないです。
そんなことを考えれば、家づくりを進めるにあたって何らかの壁があると感じているのではないでしょうか？
それは例えば、ハウスメーカーからすれば、狭小間口であるとか、前の道路が狭いだとか、高台の土地であるとか、何らかの条件が厳しいのかな？と感じます。
そのハウスメーカーは、先にご相談の合ったお客さまに対しても、２７坪で４０００万の見積もりだしてましたが、そのプランは、最悪の出来で全くやる気なしでした。つまり、仕方なく捌いたという感じがします。
いずれにしても、５０００万という価格は異常ですが、坪１００万としても５０坪の家なのでしょうか！？
弊社の過去の物件のデーターを見ると３０坪以上で、ほとんどのお客さまが坪６０万以下でおさまっております。もちろん、これは企画住宅ではないので、プランに関しても、性能や仕様に関しても、ご自分で好きなように選んで建てた完全注文住宅ですので、人それぞれですから、同じ仕様や性能ではありません。
それでも・・・です。
もちろん坪数がさらに大きくなれば、坪単価は次第に５５万に近づくイメージとなり、あたりまえですが、それなりの贅沢な仕様を選ばれると仮に坪あたり１０万あがったとしても坪７０万以下という感じになります
（同条件にするために解体なしの更地としていて、土地により大きな価格差がある地盤改良と外溝工事はのぞいてます。）
【質問１】土地と建物を別々に購入する際は、どのような流れでの購入になるのでしょうか？
これは、土地購入がキャッシュかローンかで変わります。土地をキャッシュで買われる場合は、銀行は建物だけの融資なので、これは建て替えと同じで建てる会社が決まってから住宅ローンを借りますのでこれはむずかしくはないかと思いますが、問題は土地と建物のローン組む時です。
銀行とすれば、住宅ローンとして貸すためには、建物と土地を担保としたいと考えてます。そのためにどんな家を建てるの？どれぐらいの費用で？という住宅ローンの総額を含め検討したいわけですので、土地の融資を先行で進めるにもその情報がほしい・・・
となります。
このような銀行の事情なので、なにもわからない建て主であるお客さまは、ハウスメーカーや住宅会社などの言われる通りになって、ある会社と話をして、その住宅会社の提携先の銀行と手続きをされて、結局その会社でしか検討ができない家づくりをされることになりますので要注意が必要です。これは営業担当者や会社の親切ではなくて誘導なのです。
つまりこの進め方では、他の会社と全く比較検討できない事になりますが、これって 建築条件付きの家と何ら変わりません。
皆さんは、それが嫌なので避けてきたのにおかしいな事になります。
そこで！ この対策として融資を銀行にまずは了承、しかも土地だけでも先にしてもらうために仮審査用に図面と見積もりを用意すればいいのです。
それである程度のご予算＝融資額と大きさを決めておいて、その融資がOKとなってから、しっかりと家づくりの計画を進めればいいのです。
もちろんこの時には、土地のローンは先行で始まっています。つまり今お借りしている場合はその家賃と並行に２重払いになるので、ここでもご注意をしてください。この点を意外に気付かれない方が多かったりします。
弊社のお客さまで、土地から探して好きな家を経済的に建てる！という方は、皆さんこの進め方が多いです。
【質問２】土地と建物を同じタイミングで進めたほうがよいのでしょうか？
この質問は、前の質問の答えに含まれますが、これは銀行への対応策です。土地が見つかったばかりでバタバタでそんな簡単に依頼先や見積額、プランなんて決めるものではないです・・・よね～ だから前の質問の流れになります。
【質問３】いつのタイミングでハウスメーカー、工務店、建築家などを探したらよいのでしょうか。
ですので、これも土地をおさえるためにその融資を借りることが先ですが、ローンが下りてから家づくりをしながら依頼先を絞っていくことが理想であり、色々と比較検討できると思いますが、比較すると良くわかりますが、これまたピンきりで相性や価格なども差があるものです。
大雑把ではありますが、それぞれ種類は違いますが、理屈的には、ハウスメーカーと建築家と建てる家は、建築家の費用を含めるとよく似た価格となり、広告をしていない雑誌にも掲載していない中小の家づくり会社が、経費のムダ使いをしていないので経済的であるといえるのですが、あくまでも理屈上であり、最近は、工務店でありながら、ハウスメーカーのように過剰に広告宣伝費をかけ、モデルハウスもあったり、下請けに丸投げしている工務店も多いですから気を付けなければいけません
ただ、これらはなかなか判断できにくいものなのですが、それらは、しっかりと比較して検討すればすぐにわかるものです。
例えば、原価１０００円のものが、会社の利益が計上されて、その利益率によって１２５０円になったり、１７００円になったり、そもそも原価が１０００円でなかったり・・・そんな感じであります
流通経路もしっかり考えて、質を落とさないで、経済的なルートをたどり、安く購入できるものからしっかり探していけば、無駄のない経済的な家づくりになります。
建築家の場合であっても、知恵を拝借しながら、実務をしっかりしてもらって、しているのかしていないのか分からない部分をはっきりさせて、監理は適宜選べるようにしてもらって、検査の立会もしていただければ、きっと経済的に依頼はできる理屈となるはずであり、彼らが一般に希望している工事費に対して、誰もかれも、どんな内容に関しても、何に対しても１０％－１５％って言う考え方がそもそもおかしいと言えるのです
工事見積もりでの価格１００万のキッチンが２００万になるだけで、なんでその分設計者のコストがあがるのか？という考えが曖昧すぎます。
これこそムダとはいえないか？と素直に感じております
そんなことを考えていると今の家づくりって、なにかと昔ながらの縛りが多くて、かつ無駄な事がいっぱいあるんです！
てなことで 家づくりのご相談をお受けしております
プロの本意なども本音で言うので皆さんにもわかりやすいと思います
