ポストに入るチラシのよくあるパターン
おはようございます。
自宅兼事務所のポストに相変わらず、不動産会社やリフォームについてなどの品のないチラシが入ります。
事例１
不動産会社のフランチャイズのチラシ。表紙はタレントを使って早期売却宣言と書かれていますので全国どこでも使えるチラシ。わが家の近所のFC店かと思ったら、少し遠い場所のFC店。
まずここで疑問に感じるのが、FC店同士でのエリア性も関係ないご様子。高額な費用を払って加盟しているオーナーにしたら心境穏やかではないでしょうね。
表紙はそんなチラシですが、裏は〝チラシ配布エリア限定 探されているお客さまが４組いらっしゃいます。良い条件で売却できます 買い取りも積極的に行っています〟と書いています
チラシエリア限定 と書いていますが、住所まで書いていないので、どこでも配布できるような文言という事がわかるかと思います。
また具体的に４組と書いていますが、買取も積極的にと矛盾したことが書かれていますが まぁ～不動産会社の手法は、売主さえ探せば、いい物件なら安く買い取り建築条件付きでもできますし、仲介なら手数料は必ず入るわけですから、手っ取り早い方法なのですが、これまでのお客さんはどうしているのかとかを考えると日頃の仕事に対する姿勢には疑問な方法といえます
いずれにしても、住宅業界のFC店に加盟する工務店もよくありますが、フランチャイズに入るような会社は、集客か育成かどちらかが足らないところが多いです。
事例２
上と同じような不動産会社のチラシですが、こちらは独自の会社のチラシです。こちらの会社は、買い取りを強調したチラシですが、そもそもなんで買い取りなのかは、上で書いた通り。１億以上の物件も即金買取と書いていますがこれもよくある文言です。
裏には、独自の住所まで書いていますが、坪単価は幅４０万も持たせた表現をされ結局は曖昧なままの手法はよくある方法ですが、買取する場合は安く買い取るのはあたりまえです。
事例３
これは、前の事務所のポストに入っていたチラシですが、これもフランチャイズ店ですが、築２７年も経過する中古なのに高い印象を持つので調べてみると坪当たり１４５万ほどする様子ですが、はてそんなにする場所だろうか？リフォームした様子もないし、学区がいいかもしれないが、これだけの費用を払って築古年の中古を買う人はいるのだろうか？
事例４
これは分譲のチラシ。どうやら１０区画以上の分譲を何期かに分けて売っているようですが、場所はいいから買うのだろうけど、建築条件付きなのにそれを明記していない。どこにも価格が書かれていない。わかっていて書かないタイプのグレーな姿勢の会社のようです。会社名を見ると納得。過去にもトラブルで相談のあった会社です。
率直に思うのは、土地の場所さえよければ、家がどうあれ買う感覚はやめたほうがいい。
事例５
新築マンションのチラシ。どうやら一気に売りに出せないご様子で、こちらは４期に分けて売りに出されている。苦戦しているのか、見学者にビールセットかバスタオルセットをプレゼントと書いているが、意味がないことはわかった上で何の目的でとなる。
それにしても新築マンションの価格はいつもわからない。設備機器や建材などは最高級使用とも思えない部屋が異常に高かったりする。だいたいエントランスだけでよく高級マンションと錯覚されるが、間取りも長谷工間取りで変わり映えしないし、中の設備も変わったことをしているとは思えないが、なぜそんな高いの？と思うのが多い。これは建築の仕事をしていたらすぐにわかる事である
上階になるほど高い値付けがされているのも風習だろうが意味がわからない。
ちなみにこの全戸数は、７０戸 つまり全戸数が売れたら、その方々が今住まれているところがまた７０戸空き家となるわけですが、この現実を誰も問題視しない。
高いマンションを売って高利益を稼いで 無理となった時点で倒産するだけ。私利私欲のためだけにそうなるまでに建て続けるだけだろう。
事例６
これは、イベント案内の封筒に入っていたリフォームのチラシですが、価格表示が曖昧である。例えば、洗面化粧台交換は概算１５-３０万、システムバスは、１００―２００万と書かれている（笑）
表側は、一例をあげるとシステムバスのリクシルのアライズで５１％OFFと書かれています。逆に言えば、４９％で売っているわけですが、仕入れ価格が仮に３０％としても、３９％もの利益が残っています。それが仮に３５％としても２９％の利益があるわけですから全然安くはないという判断になります。
ちなみにこの利益率の計算がわからない人が多いようですが、何の商売でも必要な事なのですが、簡単に説明しておきましょう。
１００円で売るものを７０円で仕入れれば、利益は３０円となります。よって利益率は１００円に対して３０％という事になります。
これを踏まえて、では、７０円で仕入れたものを利益率３０％とすると売値はいくらになるかという計算をする場合は、７０÷(１００-３０／１００＝０．７）＝１００円となります。つまり０．７で割り戻せば売値が出せます。
過去に見積のお仕事をしているのに間違えている方がおられましたが、７０円に対して３０％を上乗せしても９１円にしかならず、利益率は２４％となってしまうのですぞ。
ですから、１００万の原価計算をして経費として２５％計算して合計１２５万となったのですが、その経費率の２５％だけを見て２０％ではない！と怒ってましたが、利益は２５万で売値が１２５万ならば、２０％となるのですよ！なんで利益を原価で割るのかな？と何度も説明しても理解しようとしなかった事を思い出しました（笑）
基本は 減価からの割戻しです。
