見積＆融資についての勘所
あるお客さまから２つのご質問が来ましたのでこちらで掲載いたします
◆お見積もりについて
まずある工務店の見積もりを見ると残念ながらどんぶりの見積書で坪数に応じて基本価格が決まっているようで、よって内装や設備機器も標準仕様としてあるようで、その他の費用として外部給排水や電気工事などの設備工事と外構工事と照明器具と地盤改良工事、設計図書と確認申請費用と現場管理費などは追加変更や別途項目として計上されている見積もりなのですが…
◆◇◆そのご返事です
工務店を含め残念ながら、どんぶり勘定で対応する会社が多く増えました。以前の工務店はまじめに明細をしかも手書きで（笑）見積書を作成されていましたが、特に世代交代してから増えました。
スーパーやドラッグストアなどで買い物をして、そのレシートがドンブリ勘定だったら誰しも怒るはずなのですが、なぜか住宅業界では、それを良し！としておられる不思議な業界と言えるのですが、この明細がないから含む、含まないなど誤解などが増えてトラブルの要因の一つであるとも言えます。
また過去のご相談者の商談中のプロは、そんなお見積書の事を「これは概算です！」と説明しながらも、契約寸前まで明細を出さないままで、それっきりだった工務店もあったようですのでお気を付けください。
あと建物本体価格以外の費用については、基本外であるか内でるかは、家を住むにあたり必要な費用とするならば全て内（つまり含む）という考えが正解であると言えますが、外構工事などは、建て替えでほぼかからない人から驚くほど費用（500万以上）をかける方もおられるので、この費用を含めると建物価格の基準値が見えなくなるので、別途とするのが正解と言えよう。外構工事は、直接外構屋に頼めるので省くことが多くなります。
また地盤改良費についても、建築する場所によりけりで、調査の結果その費用が0円のケースから200万以上かかる人までおられますので、これまた含めると基準値が曖昧になるので〝外〟という考えになるかもしれません。
照明やカーテンなどのインテリアも現在使用中の物を使ったり、費用を掛けたりされるのでこれも含めないで〝外〟という考えにした方がわかりやすくなりますが、含めない部分というのは以上ぐらいが該当するのではないだろうか？
こんな事を言いだすと外部給排水や電気工事などもそうではあるが、浄化槽が必要であるかどうかであればわかるが、インフラができていない土地以外は一般的には含んで考えたほうがいいと思う。
時折、諸経費や設計図書や確認申請などを別としている会社もあるようだが、これは家を建てる際には必要なものなので含めるべきであり、含めた上で他社と比較したほうがよろしいかと思います。
とかく本体に含めないで外に放り出して、本体価格を安く見せようとするテクニックがよくつかわれますので、比較するのであれば、何らかの基準を持たれたほうが曖昧さや誤解はなくなると思いますのでご参考にしてください。
また基本価格や標準となるプランが基本を３０坪となっている場合、それ以上の坪数を増やすと設備機器やそれに伴う設備工事などがそのままでありながらも、部屋の坪数だけが増えていくだけで坪単価まるまるが、掛け算されて計上できますので、それ以上大きな坪数にすればするほど大幅に利益率が向上するような仕組みとなっています。
つまり家の大きさが大きくなればなるほど利益が上がるという考えですのでご参考まで
◆次の質問
住宅ローンについてですが、自己資金がそれほど多くはないので、住宅ローンに頼るしかないのですが、この場合は、建売を購入する場合と比べて、つなぎ融資などの不利なローンを組むしかないのでしょうか。建売のメリットは資金決済が楽な点であるとホームページでも書かれていますが・・・
◆◇◆ではそのご返事です
融資を借りる銀行に流れなど具体的なオハナシを聞けばわかりますが、建売や分譲の場合は、建物ができればよーいドンでローンが組めますから銀行も建物が怪しい建物でも（これが自主規制や検査もしないで貸すことが問題）貸しやすいのですが、土地から購入する場合でその融資先が限られるのは、土地を先におさえるという事は、土地先行融資となるからであり、その場合は、銀行とすれば住宅ローンで借りている以上は、必ず家を建ててください！という意味でお貸しますし、建てるならできるだけ早く建ててください！となり、その家ができてから建物の融資が始まります。
つまり土地のローンが先に始まり、建物のローンは数か月遅れて始まるという事になります
この場合、大手ハウスメーカーや工務店などでは、土地と建物一括融資を組まさせて、建物の融資が決まるまで短期で借りさせてでも、支払いを自分所に先にさせようとする会社ががほとんどですが（いわゆるつなぎ融資）
自分たちが先にお金が欲しいがために短期融資を借りさせてまで、お支払いをさせて何も知らない建て主が負担することになっていることが多いです。
このつなぎ融資は短期の融資なので金利も高くその金利負担は馬鹿になりませんがその説明はあまりちゃんとされないようです。
一方で、建物の費用は仮に2000万とすると契約・着工・中間金まで1円も入らない場合、工務店など側が、かなりまとまった額を立て替えてお支払いしなければなりません。
このような点も考慮して、できれば2割、無理なら1割だけでもお支払をして、残りは最終金でというカタチがきれいかと思いますが、これは資金繰りが安定していて、経営状態がいい会社でなければ、無理であり、自転車操業の会社やトラブルになる前にできるだけ早めにお金を回収したがる会社は、これを受け入れないですが、これだけでも姿勢や余裕が見えてきますので、支払い条件はしっかりチエックしておいた方がいいということになります。
結局は、支払い条件を最後の契約の時にはじめて説明する会社が多く、その時点で聞かされてあきらめてしまう人も多いので、商談始める前に先に聞いておいた方がよろしいかと思います。
それだけでも無駄な時間をお互い過ごす必要はなくなります。
◇家づくりについてのご相談
