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業界の悪習なのだろうか?建築条件付き!?

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土地から探す家づくりの方が沢山おられます。
で 色々悩まれているようです。

 

でも、いい土地に限って建築条件付・・・いいえ、いい土地だから条件付といえるかもしれません。さすがの不動産会社も売る自信のないものは条件をつけない。逆に言えば、売れるような土地さえ押さえていれば〝買うだろう〟という甘い発想があります。


もちろん、条件を付ければ売る側は、全くの競合相手なしとなり、売る側にとって理想の家づくりとなりますが、競争なきところに成長なしとも言えるので、とてもいい家づくりができる仕組みや風習とは思えません。


でも、条件付でもいい土地さえあれば、売れるのも事実。
つまり建売でも、条件付きでもどこかの誰かは買われているのです。


その条件とは、自由設計といいながらほとんどのケースでは、3ヶ月以内に契約しないと土地の契約は無効になる!とされています。つまり何もかも3ヶ月で決めなければならないのです。


だからある程度、売る側でプランは用意されたりします・・・そうです。お話をしてさも新しく作ったように見せますがほとんどが既に用意されています。

 

ですから、売る側とすれば、できればそれを少しさわるだけ。。。という対応をしたいと考えています。

 

もちろん床面積を増やせば、そんなにかからないだろうはずのプラスの価格。そのままであればお安くできますよ。。。という家づくりだから、どちらの家づくりを選択しても売り手にはいいわけですから消費者を守るというより自分たちを守る私利私欲まるだしで口ばっかりです。


  契約後に細かい点は全て決めていきましょう…

 

そんな言葉を鵜呑みにしてはダメ。そんなことを信じたらそれが命取りとなり、契約後に出されるものは、通常価格よりも間違いなく足元見られます。それがあたりまえです。1万円程度のものでも3万でも5万で売られてもお客さまは、全て受け入れなければいけません。つまり仕方なく買わなければいけませんので、これに気がつかないほうが幸せかも。。。


土地が相場より安くしてありますよ!・・・そんなことを信じては駄目です。それは、いわゆる人参ぶら下げてという古典的手法で、必ずどこかで帳尻あうはずで損などするはずないです。


不動産業界は、住宅を扱う仕事なのに建物の性能や品質に関して、無知な方が多すぎる。会って話をすれば建築の事なんて全然わからないという方が多い事(笑)


建てて売れさえすればいい・・・そんな感覚でしょうか。


これだけ沢山土地から探しているお客さまが、多いのだから不動産業界は、あの悪い仕組みの建築条件付を何とかしてほしいものです!!が、自分たちに不利になる事は絶対しませんので永遠に無理だろうと思われます。


市場に出る前に先に業界が抑える事ができるこの建築条件付きがそもそもおかしいのですが、でも独禁法には引っかからないのが、不動産業界のいいところ!?

 
そうそう、土地の契約後3ヶ月以内の建物契約条件をお客さんにつけるなら、土地の売り出し後、何ヶ月以内で売れなければ、その建築条件をはずさなければならない!という逆建築条件があった場合、不動産会社は受け入れられますか?上から目線で一方的に条件付けるっておかしくない?お客さまを思っているなら逆にも条件を付けてほしいものですが、提案したとて、きっとそんなの無理とか言って受け入れられないでしょうね。

 

本当にそう思うなら、自分が嫌なことを消費者であるお客さんにしないように願いしたいものですが、幼いころ親から教わらなかったでしょうか?

 

  人の嫌がる事はしなや!

 

それが、社会の常識といえるのですが、権力と権限でそれを常識としてしているおかしな業界といえます。 

 

自宅兼事務所のわが家近くでも建売ラッシュです。建築条件付きなのか分譲なのかよくわからない物件も多く、仮にお客さんを付けてから販売する建築条件付きとはいえ、結局は、体裁よく言ってますが建て売りで、お客さんがまだついていないのに建てている(いわゆる従来の建売)会社も意外に多いです。

 

それにしても、建売ってもちろん新築ですが、勝手から建てるならまだしも構造も断熱も基礎などの施工状況もよくわからないのに今の時代によく購入できるなら~と思います。今建築条件付きの家を買われたお客さまが、工事の杜撰さで頭を悩ませていますからこれを見ないで似非新築をそれなりの費用で購入することがそもそも信用できません。

   

これまで見たことがあるのが、雨の日にびしょぬれ状態で地盤改良をしていたり、窓周りの防水テープなんか張ることなどするはずもなく、壁の下地も雑すぎ!と感じる現場で、建売(売り建て含む)ってこんなに緊張感のないマイペースな仕事なんだなぁ~と感じております。

 

そんな物件はさておき、今ではあたりまえのことのようにされていますが、実は、未完成建物については、建築確認がおりる前に売買や広告をおこなう事は宅地建物取引業で禁止されています。はい、宅建の試験勉強的には・・・です。


でも、皆さんは、こんなことって勉強していないからわかりませんよね~~
何が違反で何がそうでないのかなど。
 
私も現実とあまりにも違うのでどこがラインなのかよくわかりません。
  
しかも、建築条件付きの場合は、一定の要件を満たせば、広告表示の開始時期の制限に違反しないとされています。その要件とは 

 

1.土地売買契約後、建築条件が成立しない時は、土地売買契約は解除される事。しかも、買主から受領した金銭は、手付金などの名目などにかかわらず、速やかに全額を返金する事となっています。


つまり、先に土地を買った後に3か月以内(これが多い)に建物の契約をしてね!というのが、建築条件付きで3か月内でプランも仕様も性能も価格も決めるというものですから、プロとすれば、どういう対応をするかと言いますと、どうしてもこの3カ月以内になんとか効率よく契約に持っていきたいと考えます。
 
そこで上でも書いたようにある程度のプランと見積もりを用意するわけで、ご要望を聞こうが聞くまいが、これを出してそれをちょっとさわる!という感じで対応されます。


ここで皆さん 自由設計!と言っていても、要望を聞いてこのプランを出すだけで、さも自由設計かのような感じになります。


あと一部の変更は、その図面をもとに修正をすればいいわけで、だからそういう場合の追加などは部屋を少し増やしただけでも、明細などささずなぜか一人前の坪単価がどんぶり勘定でかけられて間違いなく割高な追加費用を請求されます。


実は、私の従兄弟も建築条件付きを買ってから事後報告されたのですが、1坪ほど部屋増やしただけで60万!と言われたらしいです。床・壁・天井面積が少し増えただけですが、細かい見積ができないのでこうなるのでしょう。だから、その明細や根拠を出せ!と言っても出せるはずなどないのです。

 

ですから、建売や建築条件付きってこんなもの(残念ながら最近では注文住宅もどんぶり勘定です)と割り切って買うのか、ありえない!と言って購入をやめるかはそれぞれの方が価値観で考えるところで正解がないと言えます。


私の場合は、もちろんこんな方々に無駄なお金をしっかり払うつもりはない、ましてそれに金利を付けて払い続けるなんて無理!と思うタイプですので、頼むはずはないのですが、どこに頼んでも一緒(?一緒のはずがないですよ)と自分に言い聞かせて頼まれる方がほとんどですが、やはり建て主(買主)は何かにつけてやはり不利といえます。


さて、ここであらためて重複しながらも注意点をお伝えしますが、未だにこれで土地契約と同時に建築請負契約をさせる不動産会社とても早い時期に建築請負を強要する不動産会社が存在するようですが、売主である不動産会社の資質が問題といえますので、くれぐれもよく考えた方がいいです。いや、そのような会社はやめたほうがいいかもです。


2.チラシなどのプランは参考に過ぎず、買主は自分の好きなプランで建てれる事。


これも要件に入っておりますが、先程の経緯を見ていただいても、おわかりのように 
プロは3か月以内にプランも価格も確定しなければいけません。もちろん不動産会社には、プラン力などもありませんし、建築の知識もございませんので、見積もりなども丸投げが多く自社ではできません。


ここで提携先や協力業者の工務店が出てくるわけですが、ある程度のプランを用意するか価格のルール的な決めごとをしています。その例として坪あたり45万とかで、お客さんに対しては、自社の利益を上乗せした価格でお伝えたりします。
 
くどいほど何度も言うようですが、質や性能などはわかっていません。その場合は、工務店に聞いておきます!など途端に自分は関係ないという態度や言動をします。


これらの事から、白紙の状態から さぁプランを考えましょう!という事などをするプロは、ほとんど皆無で何かしらのプランは存在していて、それを少しさわるというケースが多いものなのですので、建売も建築条件付きもプランと見積もりが既に出来上がっているので、土地建物での費用はチラシなどでお伝えできるのです。


だから、建てて売る建売、売ってから建てる建築条件付きというそんなイメージでその違いだけです。


3.既に用意されたプランで建てる場合でも、本体工事費用と確認申請費用と外構工事費などはあきらかに明示させる事

 

これも要件に入っていますが、あらためて要件にするほどの事ではないですよね。一般的には常識といえますが、こんなことを改めて要件にするほどこの業界は、いい加減なんでしょうね。
 
あと安く感じる旗竿地については、路地上の土地部分の面積を明確に告知する必要がある!となっていますが、これを守っているチラシは少ないです。
 
これが、書かれていないと旗竿地は坪単価がとっても安く感じることになりますので、消費者は、誤解しないようにさせなければいけません。
 
ちなみに基本的な事をいいますと土地の場合は、皆さんには

   

 安くていいもの(土地)なんてない! 

 

と考えた方がいいです。そんなに良い土地があれば、上でも書いたように世間に出る前に不動産会社が押さえているはずで、押さえておいて、先程のような建築条件付けて手数料含め高利益を上げようとしますし、その手数料も土地だけ売るより土地、建物とセットで売る方が倍ほどの手数料ももらえますし、しかも建築に関してさらに利益がとれるとなれば…


以前、不動産会社の経営者の方に聞きましたが、不動産会社の方々は、ラクして儲ける事ばかり考えていますよ!って言われた事がありますがほんとのようです。結局は、建築条件付きのも土地抑えただけで実質その他なんにも仕事していませんからね。


まぁ~こんな姿勢の仕事が、これからの時代長く続くはずないですよね!
でも 無理矢理でも続かせそうですね。

 
1億を超える物件まで、紙切れ1枚のチラシで売られているのは、未だにこの不動産業界だけで傾向は、チラシに力を入れている会社は、とかくネットは、何もされていないところが多く、基本的に手間暇かけたくないのでしょうね。。。

 

そんなおかしな時代遅れの住宅&不動産業界であると言えます。

 

■ 土地からしっかり探しましょう

www.ie-par.jp