中古を買う(大阪市内の長屋について)
今日から東京の家づくりサポートがはじまります。
そのスケジュールは超過密で、東へ西へ動き回りますが、今日は途中下車の新横浜からのスタートです。
場所がどこであれ、まずは実直に向き合って、この住宅&不動産業界が、起こしている問題が原因で今の家づくりの悩みを〝楽しく〟解決してあげないといけません。
それが今回はたまたま横浜や東京というだけで、最近は島根でひどい会社にいい加減な事をされている方からも電話がありましたが、業界に対する不安や不満などは場所は問わないようです。
さて イエヅクリノオハナシを致します。
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先日のご相談内容は、大阪市北区でリフォームのご相談で、設備セットで110万ってだけでねぇ~その雑な見積りとそれを提出できる性格が私にはよくわかりません。中身を見ていると重複している項目もありましたし、わかっていて書いているのかな?と思ったりもしています。
そんなリフォーム。例えば、次のような事例があった場合は、あなたならどちらを選びます?
・見積書が1枚の会社と10数枚の明細がある会社
・図面も1枚の会社と数枚説明用に用意された会社
・工事範囲も明確に書かれた図面と書いていない図面
過去にご相談あった1000万越えのリフォームをお考えの相談者、ご自分で見つけたリフォーム会社と希望の内容を聞いて、弊社がご紹介しました〝適正〟と思われる会社を比較検討して、結果は、こちらがご紹介しました会社に決めていただきましたが、簡単にその違いを伝えると上のような違いでした。
とかくありがちな、曖昧さを排除する。それが失敗しない家づくりへの近道と言えます
最近では、中古を買って…を不動産会社までもが盛り上がっていますが、以前、あるお客さまのご相談があり中古物件を見てきました
不動産業界では、長屋のことをなぜか〝テラス〟と呼びますが、こういう言い回しだけは、気にされるようですが、それらは不動産評価としては、かなり低くなっています
たとえば、この物件は立地条件の悪さからやめられましたが、大阪の東住吉区に建つこのような物件
なんと400-500万でしたが、こうなれば、上の音で不快に感じる程度の悪いマンションより安く感じますし、お金を捨てる賃貸よりまだいいのでは?と思ったりしあmしたが、たぶんこのような物件増えるだろうなぁ~と思ってます。
母子家庭であったり、お年よりご夫婦だけだったりするのであれば、これでいいと思いますが、家族が多い方やシャキッ!とした戸建を希望される方は、受け入れられないかもしれませんが、一人で暮らしなら十分ではないかと感じます。
ただ、注意しなければいけないのが、不動産会社は、よく使う言葉で現状渡しや現状有姿販売を口にされます。これは、そのまま渡します!という意味なので、隣地境界がはっきりしないままとか、使えない機器がそのままとか、家具など含めてゴミがたくさんあるとかもあったりしますが、そのあたりをよくも調べないで、一括りする言葉が現状渡しだったりしますので、よくご理解されて、ご認識してください
坪100万以上もするこのあたりでこういう価格で売られているのは、おそらく小さいので担保力がなく銀行に融資がつかないとか、長屋だから魅力がない、売りにくいとかの影響があると思いますが、だから、手持ち金がある程度おもちであったり、一人暮らしや夫婦二人だけなら、大きすぎる家よりも安くて経済的でこういう家でもいいのでは?と思ったり、再認識させていただく事になりました。
古い中古を購入してこんな感じでまずはすっからかんにして
基礎補強や耐震補強して
断熱性能も上げて
きれいに仕上げれば 家は復活すると私は思ってます
ちなみにこちらが、すっからかん
例えば 工事前 工事後比較
それにしても、小さい家や長屋となった途端にこういう価格になっている現状を考えるとやはり市場というより不動産業界が足元みてるなぁ~と感じております
リフォームもしっかりと見極めを
あなたもこの業界の体質がわかります!?
相変わらず、くだらないFAX送りっぱや電話営業する会社ってあるんですね
FAXでは、FC加盟しませんかも多く、特に土地ビル買いますを送ってくるかと思えば、一方で土地や建物買いませんか?と送ってきますが、8割以上は胡散臭いものばかり。
電話営業は、息子世代のほぼ若い子が電話をしてきますが、それがSEO対策・・・という電話だから不思議です。SEOが得意ならそれで営業すればいい。
さて、それを含めた家づくりのオハナシをしますが、以前こんなことがありました。
その相談者の奥さまは、実に真面目そうな方でありました。
「ハウスメーカー3社と商談しましたが、なんかすっきりしないし、納得できなくて・・・」
そのメーカー名を聞くと確か、パナホームとダイワハウスと住友林業だったような気がしますが、いずれの会社も工事の搬入経路の旗竿地のような道路幅が少しネックの様子。
上の写真はイメージですが、ハウスメーカーにできない家が、工務店にできても、ハウスメーカーができる家は、工務店にできないということは、ほぼありませんので、こちらで前向きにすすめることに。
実は、この案件内容は、当時勤めていた住宅事業部の営業担当者(退職済)は、独自の判断で断っていました。その理由を問いただすとその道路幅のことでしたが、大手ハウスメーカーが前向きに進めているのになぜ断る?と突っ込んだことがありました。
どうやらこれは、判断基準が、会社レベルでの対応ではなく、営業段階での担当者レベルで判断しているようで、あたりまえながら 施主さんは、その対応の悪さに気が悪く不誠実だと若干お怒りでした。
断り方、断られ方にも、誠実さ・気持ちよさなどあるもので、究極は、今回は、ご縁がなくても、また人に紹介したくなる断られ方・・・これだと思います。
なんでプロというのであるなら、アドバイスや相談に乗ってあげないのだろうか?売るプロ(甚だ疑問)かもしれませんが、家づくりのプロではないという事です
で、厄介なのが、自ら断っておいて、しばらくしてから、また電話してきたらしいですが、何のつもりだろう? 暇になったからか? 残念ながらその行動や対応、思惑は、よくわかりません。自分なりに駆け引きしているつもりなのか?
こんな対応をしていますよ!と告げても、悪口としか捉えませんし、上司や役職を持った方々がそのお立場でどれだけ苦言をしても、なにも改善されることはありません。
営業会議では、やれ顧客満足だ!紹介率をあげろ!満足度を高めろ!などと口にされても、姿勢や気持ちで無理なのが理解できるかと思います。
住宅&不動産業界は、こんな会社が実に多いと思います。
営業担当者などは、感謝しなければならないはずのお客さんからの電話を切った後によくぼやいています。
それを客観的に見ていても、そう仕向けているのも自分たちの対応の悪さですから、普通に感じが悪いものです。・・・なんていいながら、私もよく業界のプロ相手にそんな態度をしていました(笑)
サラリー時代、当時からわけのわからないガス会社や出来も段取りも悪い工務店や建設会社などの担当者と電話を切ったあとでよくぼやいてました。彼らは、見積もりの依頼をする時に設備や建材、構造材の会社に簡単な図面だけを渡しておきながら、いつも毎回、早急に見積りをして!というFAXを送ってくるだけの似非積算担当者が、多くいます。
自分は、電話とFAXするだけで、こちらからどれだけ掛け率などお伝えしていても、自分で拾い出すことなどをしませんが、これらの作業などまでも、協力業者にさせることをいわゆる〝丸投げ〟ともいいます。
リフォームなどで多いのは、現場を見させて、見積りをさせて、程度の悪い担当者は、図面まで書かせて、お客さんに出す見積りだけ、利益を計上する。もっと悪い担当者はその見積まで作成させたりしますが、こうすることで責任も何もかも任せるわけですが、残念ながら、リフォーム会社を含めてこういうところは多いです。
既に全くご縁がなくなったゼネコンの担当者などは、弊社からご紹介したお客さんの見積りを知らないままブーメランのように、さも自社がお客さんを見つけてきたかのように、電話での態度もかなり偉そうにこちらに見積り作業を依頼してきたことなんてありました。
これらは、いわゆる家づくりのための社内の伝言ゲームのようで、どのような物件かのハナシもしないまま、100の内容が80になることはご想像のとおりで、その100の価格も彼らが噛むだけで150になるのもその理由です。
こんな資質の建設会社が、果たして一般の人の満足する個人住宅を建てることが可能なのか?と素直に感じた記憶があります。
このようなゼネコン系の建設会社は、体質的に営業よりも施工グループが力を持っているので、それも厄介とも言え、もちろんこのような会社は、何も知らない消費者に安心して紹介なんかできませんし、そこで働く社員の安定性もないようで、コロコロ社員が変わります。
■ 気持ちのいい家づくりをしましょう!
坪単価は実は意味がないという事ご存知?
昨日は、島根県にお住いの方から電話相談がありましたが、ひどい対応や工事をする会社は 残念ながら都会だけに限らないようです。過去にも静岡や長野、宮城、札幌や沖縄もありましたが、方言が違うだけで質はどこも変わらず。
しかもご縁は、知人からの紹介だったようですが、問題があってからその知人も一緒になって言ってくるらしく、40年来のお付き合いなのに…とそれも同時に落ち込まれてましたが、やはり知人ルートは遠慮が重なるのであまりお勧めいたしません。
それにしても、工事も悪いらしく、電話してもずっと逃げているようで皆さんもくれぐれも依頼先選びには気を付けてくださいね
電話ではありますが、今後のアドバイスや励ましのお言葉をかけたら、最後には元気になられたみたいでよかったです。
では 本日のイエヅクリノオハナシ
ある方が住宅展示場を見て、こんな家が欲しいんです!と言われてましたが、よくありがちなハナシで、これはとっても大切な何かが無視されています
それは 身の丈です
例えば、あなたが鞄などが欲しい!と思った時、いつもよく見に行くお気に入りの適切な鞄屋に行くのか、ブランド物の鞄を見に行くのか・・・と同じです
住宅を売る側とすれば、住宅展示場のモデルハウスが夢のない家では、ダメで、だからそれなりのコストをかけて作り上げます。
なので、ある意味その家づくり会社にとっては、今の代表作でもあり、価格帯は、てっぺんとも言えるのです。
でも、不思議ですね。
鞄なら、わかっているのに住宅となった途端にわからなくなっています。
また立派な住宅雑誌で、住宅展示場でモデルハウスを建てているそれらのハウスメーカーなどが掲載されていて、その雑誌に書かれている坪単価
これが、とっても根拠が曖昧であり、いざ頼んでみると全然そんな価格でできないやん!と多くの方が感じているのも、今では常識とも言えます。
では、あの坪単価ってなんやの? 意味あるの?となります。
例えば、次の事例をご覧くださいませ これらは いずれも坪20万円台。中には、以下もあります(笑)
既に皆さんもわかっていますが ほんまかいな!?・・・ですよね。
でもですね、その雑誌の中では、こんな事がしっかり書かれています
免責という言葉や保証するものではない!としっかり逃げ口上が書かれています。
無責任な掲載ですね。こちらではこんな感じ
対応可能な坪単価を掲載していますが 保証するものではありません!ってな感じ
となれば、スーパーのチラシに小さい文字でこんな事書いていたらOKか?
卵 1円
でも保証する価格ではありません
住宅だからOKちゅうことですかね?
・・・これなんですね。皆さんが紛らわしくて胡散臭ーく感じるところ。
で、そんな雑誌なのに書いている事は
保証できない価格が掲載されている雑誌で…と書いています(笑)
で 最後の締めは
って書いてますが、これは、まさしく誘導広告。
大企業とは違い、中小の場合は、間違いなく雑誌への掲載の過剰コストが家の価格に影響します。もちろん経営にも。
で、その巻末ハガキも、●●万のコストがかかります。
そんなことで、ホームページも同じことですが、雑誌の坪単価って全く意味がないというお話です