素人さんの為の家づくりい・ろ・は

素人さんの間違いだらけの家づくりの知識。 あなたの家づくりに役立つ知識を大公開! 続きはブログで・・・

どちらも原価意識しないと…

 

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このコーヒー代、ファミレスやコンビニや喫茶店、マクドやスタバなどにより200円から450円まで様々でありますが、私は濃いめのスタバが苦手ぐらいで、味に関しては他は様々ですがはさほど意識していない。

 

週刊誌も新聞もあるたまにモーニングをいただく喫茶店は、少々高めの430円ですが、週刊誌や新聞を買うこと考えたら安いと思うようにしている。

 

セブンイレブンは、美味しいと思うが価格は100円で、マクドも100円でも全然飲めるが、自然に行かなくなったところは、心地悪いのに高かったりする。

  

でも、そんなところも他の人には心地よかったりするから、それが相性というものであります。

 
しかしながら家づくりは、このようにやり直しや買い直し、お試しができません。

同時にコーヒーのように日用品などの同じものでもスーパーなどでも、その価格に大きな差があったりします。

  

10円違うという事は、1000円なら1%、100円なら10%ということですが、あたりまえに考えても、1000万の家なら1%でも10万円10%ならなんと100万の違いとなるのですよ!

 

消費者は、このあたりの意識をしっかりもたないと。

  

新鮮さや味などが大切な“果物”や“野菜”などは、同じものとはいえないものもありますが、例えば、メーカーから販売されている飲み物などは、全く同じものであったりしますので、同じものなので、価格だけの安かろう悪かろうではありません。同じものなのに200円で購入できるものが、お店によって2~3割も安かったりするのですが、なぜこんなことがおきるのでしょうか?

 

当然ながら、これらは、仕入れる価格と販売する会社の利益額などが絡むからであり、さらにその仕入れる額や設定の粗利率が違ったりするのです。


例えば、あるメーカーA社のシステムバスが、年間100棟以上も建てている住宅会社(B社)では、このシステムバスを企画住宅の標準品として指定しているので、仕入れが定価の25%だとしますが、年間5棟しか建てない工務店は、同じものでも35%かもしれません。

  

少し大手の住宅会社などは、この部分だけを取り上げ 

 

 大量仕入れしているから安い! 

 

と皆さんに告知する会社はとても多いです。

 

しかし!

そのシステムバスのメーカーを工務店の取引先が得意なメーカーに変更したら、工務店仕入れが30%となったり、標準品でない場合は、先ほど安く仕入れた住宅会社の仕入れも30%となったり、それ以上となる場合もあります。

 

つまり、同じ商品でも、依頼先によって、標準であったり、そうでなかったり、得手・不得手があったりします。

 

しかもまだ価格に影響する部分はありまして、仕入れ価格が仮に同じ30%であっても、会社によっての設定粗利率(利益率)が20%の場合では、30%÷0.8=37.5%であるものが、35%の会社である場合は、46%という価格に大化けしてしまうのです。

 
この粗利や利益率の設定には、販売するための経費、コマーシャルなどの広告やモデルハウスなど大きな販売経費などが含まれています。

 
つまり、どれだけ標準化して大量に安く仕入れても、そもそもの想定している利益率が高いので、消費者である皆さんには少しも還元されていない!ということになります。

 
おわかりいただけるだろうか?

 

原価が1500万であっても、ある中小の工務店では1850万で購入できるのに、ある住宅会社などでは、2300万に化けるわけで、その差は550万となるのです。

  

原価が高いのではなく、どれだけ原価が安くても、それ以上に高い利益を想定しなければならない家づくりそのものの現在の売り方の仕組みが、そうさせてしまうのです。


 コマーシャル モデルハウス 
 営業マン ツール… 


これらは すべて素人に売り混むための競争が絡む結果であり、それらのしわ寄せは すべて何も罪のない建て主へ負担がいっています。

 

いかがです? あんちょこでしょ?

 

だからこそ、啓蒙しているのです。

ヤスカロウワルカロウのローコストを推奨しているのではなく、無駄を省いた適正価格で家づくりをしようと申しているのです。

 

原価から過剰なぐらい利益が計上される家づくりの価格
これって やはりおかしいですよね・・・おかしくないのですかね?

 

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注文住宅という言葉が魔力のつもり⁉

あるお客さまからのまた感謝のメールが届きました。
ありがとうございます。

 

その内容は、ある不動産会社から紹介された土地ですが、その会社の営業マンが 

 

「この土地は、本来、建売住宅を予定していたけど、注文住宅を希望されているので、そのために土地だけ売ってもらえるよう交渉してみます!」

 

と始まったようで、まぁ~なんて親切な不動産屋さん♪と気をよくされて、その返事待ちをしていたようで、しばらくしてからのご返事は 


「分譲建売ではなく、注文住宅が可能な建築条件付きということにしてくれましたよ」

 

というご返事でした。

 

このご夫婦は土地探しを始めて、既に1年以上経過しておりますので、このブログ読んだり、弊社のホームページを見たり、過去の質問などである程度の予備知識はあったのでこの「建築条件付」というものが、どういう意味をがあるのかは知っておられました。

 

結局は、ここがポイントで何も不思議に思わないで、そのまま知らないで進めるのと知っているからこそそこでやめるのでは、全く違う家づくりとなります。

 

もちろんこちらのご夫婦は 建築条件付きがいい条件と思えず、「それなら不要です!」とお断りされたようですが、恩着せがましい営業担当者は

 

 「そこまでの条件をわざわざ交渉したのに断るんですか!」

 

とすごい剣幕で怒ったようですが、建て主を完全になめている対応であり、おそらく営業マンにすれば、予想外の回答だったのでしょう。

 

彼にすれば、キーワードとなる〝注文住宅〟という言葉さえ言っておけば、大丈夫だろうとそんなあんちょこな考えが伝わってきます。情報社会と言われている世の中なのに建築条件付きの事を知らないと思っているのでしょう。

  

同時にこのお客さまがイメージしている事例を見ると、どちらかと言えば、建売みたいなよくある仕様ではなく、建築家が提案するような少し変わった仕様がお好みですので、そもそも建売や分譲では無理ではなかろうかと感じていますので、プランが仮に注文的に進んだとしても、よくある仕様では、希望が叶う事はありませんし、そもそもプランがどこまで融通きくのかも、事例を見る限り、プラン力あるのかも疑問であります。

 

表現が非常にむずかしいのですが、これは洋服で考えるとわかりやすいです。

  
デザイナー住宅的な建築家が絡んだりする作品的な家づくりの場合は、生地を選び、その生地の状態からデザインして創作していくいわゆる一切がオーダーメイド。

 

一方で分譲とか建築条件付きの注文は、生地もデザイナーもほぼ決まっていて、色が選べる程度で体の大きさに合わせて微調整していくだけの企画型セミオーダーで車もこれにあたります。

 
これは どちらが良い悪いではなく創り方がそもそも違うので、オーダーメイドを選ばれる場合は、たしかに注目され、目立つし、作品的なものは多いけど、仕様が特殊であれば、高額になるのは理屈であたりまえで、細かいところまで決めようとすると時間も手間もかかります。

 

一方で、企画されているのは、ルールで色々と決められているので、よく見かける仕様である意味無難ではありますが、オーダーメイドよりは、低価格で時間が短く、決めることは少なくなります。

 
このあたりで大切な事は、ご予算とオーダーメイドとの関係で、ご予算ないけど、どうしたらオーダーメイドで経済的にできるのかは、ひとつひとつの仕様をしっかりと決めていかないといけないわけです。

 

そのためには、自分たちが希望するイメージをまとめる事で仕様が見えてきますし、あとは効率いいプランと経済的に変える商材を使用することを考慮することです。 

 

だからと言ってそのために立派な建築家なんて不要で、それよりご自分たちのイメージを固める事の方が大切なのです。

 

例えば、好みの事例の内装をしっかりみてみればよいですが、意外に壁は白ばかりで塗りかクロスはわからないが、床と天井がはっきりと意見が分かれます。

  

これを写真で伝えるとよくある床材は、普通の新建材。

事例はパナですが、こちらは一般的な床

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でも 同じパナでも下記のような床材を選ぶと表情が変わる

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一方で現在計画中の方が予定している床材は無垢の床である

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ワイルドだろう~です 

ご覧の通り色や柄などでそのイメージは変わります

 

天井もそうです

ほとんどがクロスなので白が多いが木を強調していれば 南海プライウッドでもこんなのがある

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一方で過去事例で希望する無垢で仕上げるとこんな感じ

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白い箱をどのように仕上げるかは 服と同じで建て主の好みである

何をどうしたいのか?何が好みなのか?

もちろんそれぞれ貼る面積が同じだとしても、単価が違うので価格が違うわけです。

例えば、床材が倍以上の価格をしてもそれを採用するかどうか?で、それ以外でもっと安い素材感が好みの床材はないものか?と探すのであります。

 

それが仕様による価格の違いと言えるのです。

 

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不動産業者からの電話にご注意

ホームページ 新しいページを作成しましたので是非お読みください

現在の家づくり(リフォーム含)の経緯についての問題点

 

ではこちらのブログは 今回は不動産適正取引推進機構からの注意を掲載しておきます。

 

とかく宅建業法も広告についても、不動産業界で発信されている情報は良い事が書いてあるものも多いのですが、業界人が伝えないので一般の方まで届くことはさほどないし、不動産業界人だけが読んでも意味がないと感じているので、こういう場で皆さんにも読んでいただいて、しっかり予備知識として正常な不動産取引をおこなっていただきたいと思っております

 

その至って真面目に取り組んでいると思われる不動産適正取引推進機構のホームページはこちらです

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一般財団法人 不動産適正取引推進機構

 

さてこの不動産適正取引推進機構から「原野商法二次被害」トラブルについての警告が届いておりますので掲載いたします 以下の通りですが、基本不動産会社がいいハナシであれば、自社で処理してラクして儲ける術を考える体質の会社が多い!と思っていたらいいハナシなんて、素人の方に届くことはありませんので、その点だけはしっかり意識してください。

 

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国民生活センターが1月25日に、売れる見込みのない土地を買わされた「原野商法」の被害者が、再びトラブルに巻き込まれる二次被害が急増していると発表しました。

 

被害者の土地を高値で買い取ると持ち掛けて、巧妙に別の土地を購入させる手口が目立っており、契約者は平均75.1歳で高齢者が多いと言われています。

 

昨年4~12月に全国の消費生活センターに寄せられた原野商法二次被害に関する相談数は1196件で、過去最高だった2014年度を上回ったそうです。支払った金額は1件当たり平均467万円にもなるとの報告でした。

 

目立つケースは、手続き費用などの名目で金を請求し、実際は土地の売却と同時に新たな土地を購入する契約をさせる「下取り型」です。費用を工面するため自宅を売却させられたケースもあります。今回は、原野商法二次被害トラブルについて情報提供致します。

 

そもそも、「原野商法」とは、将来の値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林などの土地を、値上がりするかのように偽って販売する手口のことで、1970 年代から 1980年代にかけて社会問題になっていました。国民生活センターでは、過去にも注意喚起を度々行ってきています。

 

販売購入形態としては、訪問販売と電話勧誘販売がほとんどです。2017 年度は訪問販売の件数が731件(71.6%)、電話勧誘販売の件数が226件( 22.1%)となっていますが、トラブルの内容を分析すると、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとする「売却勧誘」型の事例が大変目立っていると言われています。

 

この「売却勧誘」型をさらに分析すると、契約内容の詳細を説明せず「手続き費用」「税金対策」などといった名目でお金を請求するが、実際は原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている(結果として差額分を支払わせる)という「下取り」型(「売却勧誘-下取り」型)と、売却のために必要だとして原野等の調査や整地などの費用を請求する「サービス提供」型(「売却勧誘-サービス提供」型)に大きく分けられます。

 

最近では、「売却勧誘-サービス提供」型に代わって、「売却勧誘-下取り」型の相談が目立っています。

 

そのほか、数十年前に購入した原野等の土地の管理費を突然請求するという「管理費請求」型も多く見られるそうです。


相談事例から考えられる問題点としましては、以下の通りです。

1.不当な問題勧誘が行われている

(1)契約の重要な部分について、ウソの説明をしている。

  • 具体的には、口頭で説明される売却額と契約書に記載されている売却額が異なっているケースがみられます。また、購入費用は後で返す、消費者が購入した土地は後で業者が買い戻すと説明する事例もみられますが、実際に返金や買い戻しが実行されたケースは確認できておらず、非常に悪質な事案が目立ちます。

(2)原野等を売却する際、土地の購入契約もセットだと消費者に気付かせていない。

  • 原野等の土地の売却契約をする際、業者は「手続き費用」や「税金対策」など、さまざまな名目でお金を支払うように要求しますが、契約書を確認すると、売却契約と同時により高い値段の別の原野等の土地を購入させられたことになっており、様々な名目で支払わされた代金は、実際にはその差額分ということで、この点について、業者は土地の購入契約を消費者に認識させるような説明をしていないケースがほとんどだと言われています。

(3)子供に迷惑をかけたくないという消費者の気持ちに付け込んでくるケースが多い。

  • 1970 年代から1980 年代にかけて現役世代の時に原野等を契約した消費者は現在高齢になっているわけですが、「子供たちに負の財産を残さないために原野等を手放したい」という高齢者の気持ちに付け込んで、悪質な業者は勧誘を行っているものと考えられます。

(4)売却する土地にあたかも価値があるかのようなセールストークを行っている。

  • 「土地を欲しがっている人がいる」などとあたかも売却が確実であるかのような説明や「オリンピックまでにその土地一帯に複合レジャー施設を造る予定」などと言って、消費者が興味や関心を持っていそうな将来の事柄に絡めて、あたかも売却する土地に価値があるかのように思わせるセールストークが行われているそうです。
  • そのほか、「震災被災者の仮設住宅を作るためあなたの土地が必要」、「福祉関係の施設を造る計画がある」等と社会貢献につながると思わせるセールストークもよく見られるそうです。

 

2.交付される書面に問題がある

(1)宅地取引と誤認させているケース

  • 業者の中には、「宅地建物取引業」の免許を取得しており、契約書面にも「宅地建物取引業法○○条の規定に基づき~」と記載をしているケースが見られるそうです。しかし、山林や原野などの土地は宅地ではないため、基本的には宅地建物取引業法の適用はありません。
  • なお、業者が免許を取得していることを信用して契約してしまう事例もみられますが、宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため注意が求められます。
  • なお、「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」のほか、都市計画法上の用途地域内の土地で、 道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものもあります。
  • また「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「宅地」すなわち「建物の敷地に供せられる土地」 とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わないものとするとされていまして、原野であっても宅地建物取引業法の適用がある場合もあります。宅地建物取引業法の適用がある場合は、特定商取引法の適用はないことになります。

(2)特定商取引法に定める記載内容を満たしていないケース

(ア)法律に定める記載事項が記載されていない

  • 訪問販売や電話勧誘販売での原野等の取引は原則特定商取引法の対象であり、業者には、特定商取引法に定める記載事項(クーリング・オフの条件など)が記載された書面の交付が義務付けられています。
  • しかし、記載すべき事項が記載されていないなど、不備のある書面が用いられているケースがよく見受けられます。

(イ)クーリング・オフはできないと誤認させる記載がある

  • 業者が用いる契約書面には「本契約は買主自らの申し出により自宅にてご契約させて頂いているので、クーリング・オフの適用は除外といたします」などと記載がある場合があるそうです。
  • しかし、そもそも自宅ではない場所で契約しているなど、事実と異なる記載が行われているケースがみられ、このような記載は、クーリング・オフはできないと消費者が誤認するおそれがあり非常に問題だと言えます。消費者自らが主体的に自宅での契約を望むケースはなく、業者から訪問したい旨の申し出があり、これを承諾したケースがほとんどかと思いますので、この場合、「請求」にはあたらずクーリング・オフの適用除外となることはありません。

(3)請求の根拠が不明

  • 根拠がはっきりしないにもかかわらず、数十年前に契約した土地の管理費等の支払い義務があるとして請求書が送付されるケースがみられますが、このケースにおいては、業者が支払督促を行う場合もあり、注意が必要です。


(4)深刻な相談事例が寄せられている

  • 契約時に支払う金額が高額化しているだけでなく、お金がない高齢者に対して自宅を売却させてまでお金を支払わせるなど高齢者の財産を根こそぎ奪う深刻なケースまで発生しています。


(5)消費者がクーリング・オフの通知をしても対応されず、業者と連絡不能になる

  • ほとんどのケースで最終的には連絡がつかなくなるそうで、取引業者の事業実態が不明であり、詐欺のおそれも十分に考えられます。

 

以上のことから、消費者への注意喚起が今後さらに必要です。
対策としては、以下の通りです。


(1)「土地を買い取る」「お金は後で返す」などといわれても、きっぱり断る。

  • 原野商法で購入した土地について、「土地を買い取る」などといった勧誘で実際に消費者が利益を得られたケースは皆無です。トラブルに遭うおそれが非常に高いため、電話や自宅への訪問で勧誘を受けてもきっぱりと断ることを業界全体でも注意喚起する必要があります。

(2)宅地建物取引業の免許を持っていても注意する。

  • 宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため、原野等に関する売却話があったときは、慎重に対応することを呼び掛ける必要があります。

(3)根拠がはっきりしない請求にはお金を払わず毅然と対応する。

  • 請求書が送られてきても、言われるがまますぐにお金を支払わないようにすることです。但し、裁判所から特別送達が送られてきた場合には、そのまま放置すると、業者の請求がそのまま認められてしまうおそれがありますので、絶対に放置せず、すぐに消費生活センター等に相談していただきたいと思います。

 

とにかく、少しでも不審な点を感じたら、すぐにお金を支払うことは絶対にせず、消費生活センター等に相談しましょう。

 

周りの人も高齢者がトラブルにあっていないか気を配り、原野商法二次被害トラブルを関係者同士の協力で防ぐことかが求められます。周囲の高齢者の生活に不自然な点があれば消費生活センター等へ相談するよう勧めましょう。


今回のような原野商法二次被害トラブルの拡大は、不動産関連事業者への不信感にもつながりかねず、とても残念なニュースです。

 

被害者のことを思うととてもお気の毒ですが、今後の被害拡大とトラブルの未然防止のために、機構としても、引き続き有益な情報提供と助言業務に努めて参りますので、引き続きのご理解とご指導の程をどうぞよろしくお願いいたします。


(参考)独立行政法人国民生活センター記者発表資料(平成30年1月25日)

http://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20180125_1.pdf

 

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怪しい電話に注意

いかがでしょうか?

 

不動産会社の悪いイメージそのままで残念な事ですが、これも今の時代でもおれおれ詐欺のように現実におられるようですので、高齢のご両親がおられる方はお気を付けくださいませ。

 

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